나이스옥션 법원경매 창원 2021타경104098 [1] 경상남도 김해시 생림면 생철리 596-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2021타경104098 [1] 경상남도 김해시 생림면 생철리 596-1 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2021타경104098 | 소재지: 경상남도 김해시 생림면 생철리 596-1 | 감정가: 2,681,400,790원 | 최저가: 393,631,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 창원지방법원 2021타경104098 토지 일부 지분 매각 (김해시 생림면 생철리 임야 외)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2021타경104098 (1)

소재지: 경상남도 김해시 생림면 생철리 596-1 외 (일괄매각)

용도/경매구분: 임야 외 / 부동산 강제경매

감정가: 2,681,400,790원

총 토지면적: 14,205.00㎡ (약 4300.20평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (목록별 상이, 목록1. 소재지 지분율: 1409137.94)

1.2. 물건의 특이사항 및 주의사항

본 건은 다수의 필지가 일괄매각으로 진행되며, 목록 1., 3., 4., 16.은 토지 지분매각입니다. 또한 중복사건이며, 매각 대상 토지 위에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

대부분 필지(2., 5., 7., 8., 10., 11., 15., 17~20.)는 지목이 '임야'이나 현황은 '나지' 상태이며, 일부 필지는 '도로' 또는 '경사 법면' 상태입니다. 일부 필지(10., 15.)는 지반 균열 상태가 조사되었으므로 현장 확인이 필수입니다.

가장 중요한 주의사항은 목록 2.~9., 11., 15., 16., 18.~20. 및 목록 10. 일부는 개발행위허가를 득하고 공사 진행된 상태이나, 감정평가 기준 시점 당시 **허가 취소 또는 허가 기간 만료**된 것으로 탐문, 조사되었으므로 관련 부서에 개별 필지별 허가 여부 및 만료 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

물건의 위치는 경상남도 김해시 생림면 생철리 "낙동강학생교육원" 북서측 인근을 중심으로, 일부 필지는 김해시 대청동 "대청계곡주차장" 남측 인근에 위치하는 복합적인 입지입니다. 전자는 주택, 주거나지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 후자는 펜션, 음식점, 카페와 농경지 등으로 형성되어 있어, 개발 진행 중인 지역의 특성을 가집니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 대체로 보통 수준입니다. 일부 필지(22., 24.)는 왕복 2차선 포장도로 및 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고, 그 외 필지는 노폭 약 6미터 내외의 단지 내 현황 도로와 접하는 것으로 보입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

대부분의 토지(1~21)는 '보전관리지역(2014-10-14)' 및 '준보전산지'로 지정되어 있어 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, '가축사육제한구역(200m 제한지역)'이며, 일부(1, 15, 16, 18-20)는 '배출시설설치제한지역'으로 지정되어 있습니다.

별도로 평가된 상업용 필지(22, 24)는 '도시지역', '자연녹지지역'이며, 특히 '개발제한구역(2015-07-02, 그린벨트)'으로 지정되어 있어, 용도 변경이나 추가 개발에 있어 매우 까다로운 규제를 적용받습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 토지 일부 지분에 대한 매각입니다. 채무자는 임OO, 소유자는 임OOOOOO, 채권자는 김OO입니다.

'지분매각'은 매수 후 다른 공유자들과의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 최종적인 재산권을 확보해야 하는 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 토지 지분 매각의 경우 매수 후의 처리 방안이 명확해야 합니다.

4. 상권분석 및 현황

4.1. 이용 현황 및 건물 분석

본 건은 임야, 나지, 도로 등 개발 전후의 상태가 혼재되어 있습니다. 일부 필지(22, 24)는 이미 지반을 조성하여 상업용 건부지 및 부속 토지(주차장)로 이용 중이며, 그 위에 건축된 (23)건물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물로, 현재 '일반음식점(류 디저트 카페)'으로 이용되고 있습니다. 이는 일부 필지가 이미 상업 시설로써의 가치를 인정받고 있음을 보여줍니다.

다만, 대부분의 임야/나지 상태 필지는 개발 허가 취소/만료 가능성이 있으므로, 현재의 상권 분석보다는 **미래 개발 가능성에 대한 분석**이 중요하며, 취소된 개발 행위를 다시 추진할 수 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 생활정보 및 주변 시설 (혐오시설 포함)

5.1. 주변 환경 및 혐오시설 탐색

물건 소재지 주변은 낙동강학생교육원, 대청계곡주차장 등과 인접하여 교육 및 자연 친화적인 환경을 형성하고 있습니다. 펜션, 음식점, 카페 등이 혼재되어 있어 유동 인구는 있으나, 전형적인 주거 밀집 지역이라기보다는 개발이 진행 중이거나 자연 경관을 이용하는 지역의 성격이 강합니다.

제시된 정보 및 주변 시설 검색 결과 상, 본 물건지 주변에 특정할 만한 대규모 고정 혐오시설(예: 대형 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 그러나 임야와 나지 상태가 많아 경매 참여자는 반드시 현장 답사를 통해 소규모 시설 및 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 및 법적 리스크

최고의 리스크는 **'개발행위허가 취소 또는 기간 만료'** 가능성입니다. 이는 대규모 토목공사가 진행되었음에도 불구하고 허가가 유효하지 않을 경우, 원상 복구 명령이나 막대한 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

둘째는 **'지분 매각'**의 리스크입니다. 매수 후 공유자와의 관계 정리(매수 또는 분할 청구)가 순조롭지 않을 경우 장기간 권리 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

셋째는 **'토지 경계 불분명'** 리스크로, 인접 토지와의 경계 확정을 위한 지적 측량이 필수적입니다. 또한, 목록 10.과 15.의 **지반 균열 상태**는 추가적인 토목 안전 점검을 요구할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 감정가가 26억 원을 상회하는 대규모 임야 및 나지, 그리고 일부 상업용 시설이 복합된 일괄매각 물건입니다. 일부 필지는 이미 카페 등으로 이용되고 있으나, 대부분의 임야는 보전관리지역 및 준보전산지로 규제가 강하고, 기존 개발 행위의 허가 취소/만료 가능성이라는 매우 큰 법적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 본 건은 **철저한 사전 조사와 리스크 관리 능력을 갖춘 전문 투자자**에게 적합하며, 단순 투기 목적보다는 개발 허가를 재취득하거나 공유자 지분을 정리하여 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

A. 대규모 면적 확보: 14,205.00㎡ (약 4300.20평)의 대규모 토지를 비교적 저렴하게 확보할 기회입니다.

B. 현황 상업시설 활용: 일부 필지에 이미 성업 중인 것으로 보이는 카페(일반음식점) 건물이 포함되어 있어, 이를 활용한 즉각적인 수익 창출 가능성이 있습니다.

C. 지분 정리 후 가치 상승: 지분 매각의 리스크를 감수하고 공유자 지분을 모두 확보하거나 분할에 성공할 경우, 전체 토지의 가치가 극대화될 수 있습니다.

D. 낙동강/대청계곡 인근 입지: 자연 경관을 활용한 숙박, 휴양, 외식업 등으로의 개발 잠재력은 높습니다.

*최고의 입찰 전략은 입찰 전 **개발행위허가 재취득 가능성** 및 **공유자 지분 매수 협의 가능성**을 면밀히 검토하는 것입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계