나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8151 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1733-5 카렌시아 2층 206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '중문초등학교' 북측 인근에 위치하며, 일대는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 내 제2층 제206호로서
<사용승인일자: 2021.03.10>
외벽: 타일붙임 및 드라이비트마감 등.
창호: PVC샷시창등.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고 공동주택 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 4m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 지구단위계획구역(2024-07-24), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 상대보호구역(2015-03-09), 정비구역(2024-07-24)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8151 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1733-5, 카렌시아 2층 206호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 토지 면적: 42.48㎡ (약 12.85평)

* 건물 면적: 83.79㎡ (약 25.36평)

* 감정가: 310,000,000원

* 건축 연도: 2021년 3월 10일 사용승인

* 건물 규모: 철근콘크리트구조, 7층 건물 중 2층

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '중문초등학교' 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 접면 도로: 북동측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하원새마을금고, 180,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 권리들(근저당, 가압류 등)은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전 신탁 등기 말소 (갑2)

* 근저당 (하원새마을금고, 180,000,000원) - 말소기준권리 (을1)

* 가압류 (농업협동조합중앙회, 116,380,589원) (갑4)

* 가압류 (한국자산관리공사, 54,748,728원) (갑5)

* 임의경매 (하원새마을금고) (갑7)

* 등기부 채권 총액: 351,129,317원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 중문 관광단지 인근으로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 주거용 오피스텔로서의 가치가 있습니다.

* 유사 물건 거래 사례:

* 동일 건물(카렌시아) 내 3층, 전용면적 84.15㎡(약 25.45평) 물건이 2025년 4월 1일에 210,000,000원(약 2,495,600원/평)에 거래되었습니다.

* 본건과 건축 연도(2021년), 위치, 면적이 유사한 거래 사례입니다.

* 전월세 시세: 제공된 정보만으로는 정확한 전월세 시세 파악이 어렵습니다. 다만, 유사 거래가 2억 1천만원인 점을 고려할 때, 보증금 1~2천만원에 월세 80~120만원 수준을 예상해 볼 수 있으나, 이는 추정치입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 중문초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 관광지 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 신탁 등기 관련 사항: 신탁 등기 말소는 확인되었으나, 신탁 계약 관련 잔여 사항이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 향후 개발 및 규제: 지구단위계획구역, 고도지구 등 관련 법규에 따른 개발 또는 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 신축된 비교적 최신식 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 중문 관광단지라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 임대 수익률 및 향후 시세 상승 잠재력이 기대됩니다.

* 감정가 3억 1천만원은 최근 실거래가 2억 1천만원 대비 높은 편이어서, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 대부분 소멸되므로 깨끗한 편에 속합니다.

* 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 낮은 관리비 및 하자 발생 가능성 적음.

* 입지 가치: 중문 관광지 인접으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 최근 실거래가와의 격차로 인한 저가 매수 가능성.

* 권리 낙찰 가능성: 대부분의 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 조건의 물건(카렌시아 3층, 84.15㎡)이 2025년 4월 1일에 210,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 310,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 1억원 높은 수준입니다.

* 본 건은 2층이며, 거래된 물건은 3층이므로 층수 차이를 감안해야 합니다. 일반적인 오피스텔의 경우, 층별 가격 차이는 크지 않을 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 최근 실거래가 210,000,000원을 기준으로 하되, 경매 시장의 경쟁 상황, 물건의 실제 상태, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가가 높은 점을 감안하여, 최초 입찰에서는 무리한 가격보다는 실거래가 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

* 권고 입찰가: 220,000,000원 ~ 230,000,000원 선에서 경쟁 상황을 지켜보며 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.