나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57440 [1] 전라남도 목포시 청호로 209, 101동 7층705호 (산정동,신안비치아파트) 아파트 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57440 [1] 전라남도 목포시 청호로 209, 101동 7층705호 (산정동,신안비치아파트) 아파트 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경57440 | 소재지: 전라남도 목포시 청호로 209, 101동 7층705호 (산정동,신안비치아파트) | 감정가: 35,000,000원 | 최저가: 15,680,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경57440 (1)

소재지: 전라남도 목포시 청호로 209, 101동 7층705호 (산정동,신안비치아파트)

용도: 아파트

감정가: 35,000,000원

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매 (지분매각)

매각대상: 토지/건물 지분매각

채무자/소유자/채권자: 김OO (소유자와 채권자가 동일인으로 표기됨)

1.3. 면적 정보 (지분 매각)

토지 지분: 26.76제곱미터 (약 8.09평)

건물 전용면적 지분: 59.31제곱미터 (약 17.94평)

건물 분양면적 (추정): 약 77.5제곱미터 (약 23평형)

1.4. 특이사항 및 주의사항

경매 유형: 지분매각. (전체가 아닌 일부 지분에 대한 매각임)

권리 관계: 공유자우선매수신고 확인됨.

특별 매각조건: 공유자우선매수권이 1회로 행사 제한됨. 이는 공유자가 우선매수권을 한 번 행사하면 그 이후 입찰에서는 다시 행사할 수 없도록 제한하는 조건으로, 입찰 전략 수립 시 고려해야 할 중요한 사항임.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

주변 환경: 본건은 목포해양경찰서 남동측 인근에 위치하며, 아파트단지 및 상가가 혼재된 지역임. 주거 밀집 지역의 생활 편의성을 갖추고 있음.

교통 환경: 왕복 5차선의 아스팔트 포장도로에 동측으로 접하고 있어 차량 접근성이 양호함. 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨.

건물 개요: 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 7층에 위치하며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감으로 연식이 있는 아파트의 일반적인 구조임.

혐오 시설: 감정평가서 요약 내용만으로는 주변 혐오시설 유무를 명확히 파악하기 어려움. 입찰 전 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요함.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권: 주위가 아파트단지와 상가혼용지대로 형성되어 있어 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됨. 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

학군: 정확한 학군 정보는 현장 확인이 필요하나, 아파트 단지 밀집 지역이므로 초중고등학교가 인접해 있을 가능성이 높음.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있어 기본적인 주거 환경은 양호함.

2.4. 토지의 형상 및 이용 상태

토지: 세장형 평지로서 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 도로 접근성이 좋음.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 관계 분석

본 경매는 '지분매각'으로, 매수인이 취득하는 것은 해당 호실의 '일부 지분'임.

소유자 및 채권자: 소유자와 채권자가 동일인으로 표기된 점은 특이하나, 이는 '강제경매'의 형태이므로 채권자가 판결 등 집행권원을 통해 경매를 신청한 것으로 판단됨.

임대 관계: 임대관계는 미상으로 보고됨. 명도 시 점유 관계 및 임차인 유무에 대한 철저한 확인이 필요함.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크 (1): 지분매각. 지분 매각 물건은 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 '공유물 분할 소송'을 통해 지분을 현금화하거나 전체 소유권을 확보해야 하는 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있음.

최대 리스크 (2): 공유자우선매수권. 기존 공유자가 낙찰가와 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리를 신고하였음. 다만, '1회로 행사 제한'이라는 특별 조건이 있으므로, 공유자가 우선매수권을 행사하지 않고 1회 유찰될 경우 다음 기일에는 우선매수권 행사에 제약이 생겨 매수인의 기회가 증가할 수 있음.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 전용면적 59.31제곱미터의 중소형 아파트 지분 매각 건으로, 감정가 35,000,000원은 지분 가치 대비 다소 공격적인 가격으로 책정된 것으로 보임. 아파트 단지 밀집 지역 내 위치하며 교통 및 생활 편의성이 보통 이상이므로 입지 자체는 양호함. 그러나 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 정리 (협상 또는 소송)가 필수적이며, 공유자우선매수권 행사 가능성이 존재하는 고난이도 물건임.

4.2. 투자 포인트

저가 매수 기회: 지분 매각의 난이도로 인해 일반 매매가 대비 낮은 가격에 매수할 가능성이 높음.

지분 투자 수익: 공유자와의 원만한 협의를 통해 지분을 매각하거나, 나머지 지분을 추가 매수하여 전체 소유권을 확보할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있음.

입지 기반: 아파트 단지 및 상가 혼용 지대라는 주거 입지적 장점을 가지고 있음.

4.3. 투자 유의점

공유자우선매수권 행사 여부 및 시점에 따라 투자 계획이 변동될 수 있으므로, 입찰 전 공유자우선매수권 행사 제한 조건을 면밀히 분석하고 입찰가를 신중하게 결정해야 함. 지분 경매 경험이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됨.

법원 정보

목포지원 경매4계