나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31239 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 1033 위브어울림아파트 107동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 ""전주북일초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파
트단지, 다가구주택, 단독주택 등이 소재하는 주택지대로 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트, 평스라브지붕 22층 중 제13층 제1302호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감.
내 벽 : 벽지붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 ""아파트부지""임.

인접 도로상태등

동측 소재 왕복6차선 포장도로 및 북서측 소재 왕복2차선 포장도로를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(인후
주공2단지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-
13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(북일초등학교)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(전라초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주생명과
학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(북일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026. 6. 19. 이 사건에 관하여 신청채권자(주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 신청채권자가 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기(2024. 3. 26. 접수 제25834호)를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31239 (1)

* 물건지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 1033 위브어울림아파트 107동 13층1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 355,000,000원

* 토지 면적: 62.50㎡ (약 18.9평)

* 건물 면적: 122.11㎡ (약 36.9평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 사용승인일: 2007년 01월 24일

* 건물 층수: 22층 중 13층

1.1. 입지조건

* 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "전주북일초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 아파트단지, 다가구주택, 단독주택 등이 소재하는 주택지대로, 노변을 따라 근린생활시설 등이 자리하고 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 동측에 소재한 왕복 6차선 도로와 북서측에 소재한 왕복 2차선 도로를 통해 단지로 진출입할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

* 주변에는 전주북일초등학교, 전라초등학교, 전주생명과학고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 08월 11일 접수된 손정우 가압류(전주지방법원 2023카단12498)입니다.

* 등기부등본 상 기재된 주택임차권, 가압류, 압류 등의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이며, 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 초기 정보에 '대항력 있는 임차인'으로 언급되었던 박 씨(보증금 350,000,000원, 전입 2022.02.16, 확정 2022.03.07)에 대해, 2026년 06월 19일 자로 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권 승계인)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 본 건 매수인은 임차인 박 씨에게 임대차보증금 반환 채무를 부담하지 않습니다. (실질 인수 보증금: 0원)

* 등기부 상 총 채권 총액은 658,703,611원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 아파트 단지와 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 전형적인 주거지 내 상권에 해당합니다.

* 주변 노변을 따라 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 전주북일초등학교, 전라초등학교, 전주생명과학고등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량을 통한 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보: '인후동 위브어울림아파트' 단지는 2007년 01월 24일 사용승인을 받았으며, 총 1549세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 총 주차 대수는 578대(지하 40대 포함)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 이전 경매에서 유찰된 이력이 있는 재매각 물건입니다. 이는 입찰 경쟁률이나 가격 형성에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 임차인 거주: 대항력은 포기되었으나, 임차인 박 씨가 실제로 거주 중일 가능성이 있으며, 이 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 임대차보증금 인수 부담은 없습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부 상 총 채권액이 6억 5천만원 이상으로 높게 설정되어 있으나, 이는 매각으로 모두 소멸되는 권리이므로 매수인이 인수하는 부담은 아닙니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 전주시 덕진구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

* 감정가는 3억 5,500만원이나, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 인근 유사 면적대의 아파트 시세가 더 높게 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 가장 중요한 쟁점이었던 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는, 임차인 박 씨의 대항력이 주택도시보증공사에 의해 포기됨으로써 매수인이 인수할 보증금 부담이 '0원'으로 분석되었습니다.

* 따라서 실질적인 취득 비용 측면에서 메리트가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 재매각 이력을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없으므로, 실질적인 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본 건의 감정가 및 예상 낙찰가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 초등학교 및 다양한 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 우수하며, 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 355,000,000원

* 최근 2026년 6월의 유사 면적(143.94㎡, 약 43.5평) 거래 사례에서 평당 약 940만원 ~ 954만원의 가격이 형성되었습니다.

* 본 건의 면적 122.11㎡ (약 36.9평)에 동일 단가를 적용할 경우, 시세는 약 3억 4,700만원 ~ 3억 5,200만원 수준으로 추정됩니다.

* 본 건 감정가는 3억 5,500만원으로, 이는 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 재매각 이력을 감안하고, 매수인의 낙찰 가능성을 높이기 위한 전략적인 입찰가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.