나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101500 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3235 엘크루솔마레 107동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명호중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지역으로서, 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골지붕 지상 6층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 치장석 판붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북,서 및 남측으로 중로 또는 소로와 각각 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101500 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3235 엘크루솔마레 107동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 373,000,000원

* 토지면적: 74.49㎡ (약 22.5평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

* 토지지분: 74.4905㎡

* 건물지분: 84.987㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: OOOOOOOOOO

* 준공일: 2014년 11월 21일

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명호중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 아파트 지역으로서, 주거환경이 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정이 무난합니다.

* 인접 도로상태: 북측, 서측 및 남측으로 중로 또는 소로와 각각 접하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

* 주변 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있으며, 인근에 근린생활시설이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3.

권리분석

* 등기부 현황:

* 2015년 1월 7일: 대우조선해양건설주식회사 소유권보존 (갑1)

* 2015년 1월 23일: 곽진영 소유권이전 (갑2, 매매)

* 2019년 10월 31일: 한국주택금융공사 근저당 (을3, 205,100,000원, 말소기준권리)

* 2022년 3월 25일: 주식회사지인파이낸스대부 근저당 (을21, 187,500,000원, 말소)

* 2022년 4월 1일: 메리츠캐피탈주식회사 21번 근저당권부채권질권설정 (을21-1, 150,000,000원, 말소)

* 2024년 2월 15일: 서울보증보험주식회사 가압류 (갑4, 6,668,634원, 말소)

* 2024년 3월 5일: 국민건강보험공단 압류 (갑5, 말소)

* 2025년 5월 28일: 주식회사지인파이낸스대부 임의경매개시결정 (갑8, 150,400,685원, 말소)

* 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 근저당권부채권질권, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.

상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 배후 수요: 단지 내 및 주변 아파트 거주민을 주요 배후 수요로 합니다.

5.

생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 내 복리시설 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 명호중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6.

잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 명도: 경매 물건 특성상 점유자와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7.

종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동에 위치한 엘크루솔마레 아파트 107동 2층 201호입니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 주거 환경이 쾌적하고 생활 편의성이 높습니다. 교통 역시 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소되는 조건으로, 권리 분석상 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 명도 시 주의가 요구됩니다.

8.

투자 포인트

* 신축급 아파트: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하는 아파트로, 상품성이 양호합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 선호도가 높습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 용이합니다.

* 지역 개발 잠재력: 명지 국제신도시 개발 등 지역 발전 가능성이 있는 지역입니다.

9.

예상 입찰가

* 감정가: 373,000,000원

* 면적: 전용면적 84.99㎡ (약 25.7평)

* 최근 매매가 분석:

* 2026년 6월: 36,000만원 (84.981㎡, 3층)

* 2026년 6월: 38,000만원 (84.987㎡, 10층)

* 종합 의견: 최근 실거래가가 감정가 수준에서 형성되어 있습니다. 본 물건은 2층으로, 층수 면에서는 일반적인 선호도보다 낮을 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없고 권리 분석상 특이사항이 없어 비교적 안전한 물건입니다. 시세 대비 안정적인 투자를 고려하여 감정가 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 375,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.