나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31271 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 359-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 ""송천초등학교"" 남동측 인근에
위치하며 주위는 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 혼재함.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

형태 및 이용상태

일단의 사다리형, 주거용

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 5미터 포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1,3)제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

4)제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

이용상태

공부상 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2. 1층은 공부상 계단실 및 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 계단실 및 주택(101호)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31271 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 359-11

(도로명 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 솔내2길 33-7)

토지 면적: 380.00㎡ (약 114.95평)

건물 면적: 678.29㎡ (약 205.18평) (건축물대장상 총면적: 666.85㎡)

용도: 다가구주택

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1026696000원

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

지상 층수: 4층

건축물 용도: 다가구주택 (11가구)

사용승인일: 2011-01-11

1층 공부상 용도: 계단실 및 제2종근린생활시설(사무소) / 현황: 계단실 및 주택(101호) 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "송천초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

토지는 일단의 사다리형 형태로, 주거용으로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 통행이 원활하여 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시 정보

본 경매는 주식회사 씨앤씨홀딩스대부의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다. (사건번호: 2025타경31271)

등기부상 임의경매 개시결정 채권총액: 토지 390,000,000원, 건물 676,000,000원으로, 총 1,066,000,000원입니다. (채권자: 주식회사 씨앤씨홀딩스대부)

3.2. 임차인 현황

전체 임차인의 보증금 합계액은 711,000,000원입니다.

모든 임차인은 대항력이 없습니다.

임차인 현황:

* 강 : 보증금 40,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-12-30, 확정 2024-12-31, 배당신고 2025-06-09.

* 강 : 보증금 76,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-20, 확정 2020-03-24, 배당신고 2025-08-25.

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 90,000원, 전입 2021-11-02, 확정 2021-11-04, 배당신고 2025-06-27.

* 도 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-03-24, 확정 2017-03-24, 배당신고 2025-06-13.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-17.

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-01-31, 확정 2021-11-12, 배당신고 2025-07-08.

* 우 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-31.

* 한국토지주택공사(202호): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-03-20, 확정 2018-03-08, 배당신고 2025-07-16.

* 한국토지주택공사(303호): 보증금 55,000,000원, 차임 70,000원, 전입 2021-10-25, 확정 2021-09-17, 배당신고 2025-07-16.

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-06-20, 배당신고 2025-06-11.

* 이 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-14, 확정 2023-10-24, 배당신고 2025-07-11.

* 정 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-07-17. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 채 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-06, 확정 2022-07-27, 배당신고 2025-06-17.

* 최 : 보증금 50,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-02-22, 확정 2022-02-22, 배당신고 2025-06-23.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리: 2010-05-17 접수된 (주)씨앤씨홀딩스대부의 근저당권 (을5)입니다.

본 경매와 관련된 모든 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (등기부채권 총액: 토지 390,000,000원, 건물 676,000,000원)

소유권 이전: 김나연, 이명희 (매매)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

본 물건은 전주 덕진구 송천동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

"송천초등학교" 남동측 인근으로, 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

인근 시내버스 승강장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5. 생활정보

*주요 시설 접근성:*

* 송천초등학교 (인근)

* 편의점, 마트 등 소매점 (주변 근린생활시설 이용)

* 병원, 은행 등 기타 생활 편의 시설 (차량 이용 시 접근 용이)

*교통:*

* 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 차량 접근 및 주차 용이 (북측 5m 포장도로 접함)

6. 잠재적 리스크

*1층 용도 혼재:* 1층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주택(101호)으로 이용 중으로, 건축물대장과의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물 관련 민원 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

*가축사육제한구역:* 주거밀집지역으로 가축사육이 제한되는 구역에 해당하여, 해당 법규 준수가 필요합니다.

*건물 노후화 가능성:* 2011년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

*공동담보 물건:* 본 물건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이 경우 추가적인 경매 절차나 권리관계 변동 가능성을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 송천동의 준수한 입지에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 1층의 공부상 용도와 현황의 차이, 건축물대장과의 불일치 가능성, 공동담보 물건이라는 점 등은 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

건축물대장상 총면적과 실질 면적의 차이(678.29㎡ vs 666.85㎡)가 있으므로, 현장 확인 및 공부 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

*안정적인 주거 수요:* 송천초등학교 인근의 주거지역으로, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

*명확한 권리관계:* 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

*일괄매각:* 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도 등기 및 권리 관계 문제가 없습니다.

*교통 및 생활 편의:* 시내버스 이용이 편리하고, 주변 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,026,696,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대료 수준, 공실률, 향후 시장 전망 등에 대한 추가적인 시장 분석 및 현장 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.