나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101498 [1] 부산광역시 서구 암남동 353-1 백조맨션아파트 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동에 소재하는 송도초등학교 남동측 인근에 위치하는 백조맨션아파트 2층 205호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 205호로서
외벽: 몰탈위페인팅
창호: 새시 창호

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 가축사육제한구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101498 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOO (오케이캐피탈)

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 서구 암남동 353-1 백조맨션아파트 2층205호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지 면적: 38.92㎡ (약 11.77평)

건물 면적: 67.95㎡ (약 20.55평) - 전용 면적 기준

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 본 물건은 아파트로, 전용 면적 67.95㎡ (약 20.55평)입니다. 분양 면적에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 157,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.5. 건물 정보

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총 층수: 5층 (본건 2층)

준공 연도: 1984년 9월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 암남동에 소재하며, 송도초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

본건 주변으로는 송도해수욕장, 암남공원, 부산항대교 전망대 등이 있으며, 도보 가능한 거리에 마트, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매는 채권자의 신청에 의해 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 권리 내역

본건의 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 1998-08-06: 소유권 이전 (정영세)

* 2019-03-27: 소유권 이전 (정의헌, 상속)

* 2019-04-17: 근저당권 설정 (하나은행, 55,000,000원) - 말소기준권리

* 2019-05-15: 근저당권 설정 (하나은행, 30,800,000원)

* 2020-08-12: 근저당권 설정 (하나은행, 22,000,000원)

* 2024-07-12: 압류 (국민건강보험공단)

* 2025-05-28: 강제경매 개시 결정 (오케이캐피탈, 3,686,227원)

3.3. 총 채권액

등기부 상 채권 총액은 107,800,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수하는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로, 보증금 또는 차임이 미확인된 임차인이 있을 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.5. 말소 기준 권리

2019년 4월 17일자 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리(존재하는 경우)를 제외한 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있으며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

4.2. 지역 특성

일반상업지역으로 지정되어 있으나, 주변에 아파트 단지 및 주거 시설이 많아 복합적인 지역 특성을 보입니다. 송도초등학교 인근으로, 교육 환경 보호 구역에 해당하여 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 송도초등학교가 소재하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의 시설

단지 주변으로 마트, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 조건 확인이 필요합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

본건 백조맨션아파트는 1984년에 준공되어 건축된 지 약 40년이 경과하였습니다. 이에 따라 건물 노후화로 인한 유지 보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

6.3. 기타

상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건물의 용도 변경이나 증축 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 암남동에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 5천 7백만원입니다. 송도초등학교 남동측 인근에 자리하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 교통 또한 보통 수준입니다. 등기부상 말소기준 권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 건물 노후화가 진행된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 송도초등학교 인근, 부산 서구 암남동의 주거지 내 위치

* 교통: 차량 및 대중교통 이용 편리

* 환경: 주변 생활 편의시설 접근성 우수, 암남공원 등 휴식 공간 인접

* 권리관계: 말소기준 권리 하의 모든 후순위 권리 소멸 예상

* 가치: 감정가 대비 총 채권액이 낮아 상대적으로 안정적인 경매 진행 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 157,000,000원입니다. 현재 제시된 정보만을 바탕으로 잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 약 85% 수준인 133,450,000원에서 141,300,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 실제 현장 조사, 권리 관계에 대한 심층 분석 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.