나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경582 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 436-16 힐탑프리미엄아울렛 에이동 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 소재 ""부산장안고등학교"" 북서측 인근에 소재하는 ""힐탑프리미엄아울렛"" 에이동 4층 403호로서 주변은 도로변을 따라 유사 근린생활시성 등이 소재하는 노변상가지대로 북측 도로 건너편으로 부산프리미엄아울렛이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이 하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내(에이동)의 4층403호로서(전용면적:32.67평)
* 외벽 : 복합판넬 및 드라이비트 등 마감.
* 내벽 : 석고보드 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
* 창호 : 강화유리창 등의 구조임.

이용상태

건축물 대장상 판매시설(소매점)이나 기준시점 현재 사무실로 사용하고 있음.

설비내역

공동 급·배수설비, 공동 위생설비, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레리이터설비 시스템냉난방설비 주차장 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지 내 조성된 2필지 일단지의 부정형 토지로서 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로(정관로) 및 북서측으로 폭 약 8m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* (기호1)436-16 : 자연녹지지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도로법>.
* (기호2)436-22 : 자연녹지지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(기고2013-1051호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경582 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 436-16 힐탑프리미엄아울렛 에이동 4층 403호

(도로명 주소: 부산광역시 기장군 정관로 1142)

용도: 근린상가 (건축물 대장상 판매시설(소매점), 현재 사무실 사용)

감정가: 428,000,000원

토지 면적: 95.74㎡ (약 28.96평)

토지 지분: 95.74㎡ (약 28.96평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

건물 지분: 108.00㎡ (약 32.67평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유치권 신고 있음

특수 물건 정보: 유치권

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 A동 4층 403호

주요 구조 정보:

* 외벽: 복합판넬 및 드라이비트 등 마감

* 내벽: 석고보드 및 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 창호: 강화유리창 등

이용 상태: 건축물 대장상 판매시설(소매점)이나, 기준 시점 현재 사무실로 사용 중

설비 내역: 공동 급배수, 위생, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 에스컬레이터, 시스템 냉난방, 주차장 등 구비

토지 형상 및 이용 상태: 북동하향 완경사지에 조성된 2필지 일단지의 부정형 토지로서 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 북동측으로 광대로(정관로) 및 북서측으로 폭 약 8m의 도로와 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* (기호1) 436-16: 자연녹지지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 상대보호구역, 도로구역

* (기호2) 436-22: 자연녹지지역, 상대보호구역, 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항:

* 임대 관계: 미상

* 기타: 없음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리에 소재하는 "부산장안고등학교" 북서측 인근에 위치한 "힐탑프리미엄아울렛" A동 4층 403호입니다. 주변으로는 도로변을 따라 유사 근린생활시설 등이 소재하는 노변상가지대가 형성되어 있으며, 북측 도로 건너편에는 부산프리미엄아울렛이 위치하고 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

경매 개시 결정: 부산동부지원 2025타경582 (1)

말소 기준 권리:

을3. 하나은행 근저당 (2021-01-12, 금72,000,000원)

권리 분석 요약:

본 물건의 권리 관계는 임의경매로 인한 매각으로, 말소기준권리인 하나은행 근저당(을3)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 172,000,000원입니다.

* 소유권 이전 (갑3, 갑7): 말소되지 않으나, 새로운 소유자에게 이전됩니다.

* 근저당 (을3, 을4): 말소 기준 권리보다 후순위이므로 말소됩니다.

* 임의 경매 (갑9), 압류 (갑10): 모두 말소됩니다.

유치권:

광덕종합건설주식회사가 내부 공사비 1,500만원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 만약 유효한 유치권으로 인정될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 광덕종합건설주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2021-04-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-07-08

* 대항력: 없음

권리분석 시 임차인 관련 사항:

임차인 광덕종합건설주식회사는 사업자 등록일은 있으나 확정일자를 받지 않아 대항력이 없습니다. 또한, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (해당 없음 또는 정보 부족)

1.3. 상권분석

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍에 위치한 힐탑프리미엄아울렛 내 상가로, 주변으로 유사 근린생활시설 및 상가들이 형성되어 있습니다. 북측 도로 건너편의 부산프리미엄아울렛과의 연계성을 고려할 때, 상권 활성화 가능성이 있습니다. 현재 사무실로 사용 중이나, 건축물 대장상 판매시설 및 근린생활시설로 용도 변경이 가능하여 업종 전환을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

부산장안고등학교가 인근에 위치해 있으며, 부산프리미엄아울렛이 맞은편에 있어 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

(주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 필요시 별도 확인이 필요합니다.)

교통:

광대로(정관로) 및 인접 도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 용이하며, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용에도 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권:

광덕종합건설주식회사가 신고한 유치권(1,500만원)의 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유효한 유치권으로 인정될 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있으며, 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

공실 위험:

상가 건물 특성상 공실 발생 가능성이 상존합니다. 현재는 사무실로 사용 중이나, 향후 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

건물 관리 상태:

아울렛 건물의 연식(집합건물 사용승인일: 2010.02.14)을 고려할 때, 공용 부분 및 개별 점포의 관리 상태에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한:

자연녹지지역, 도로구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍에 위치한 힐탑프리미엄아울렛 내 상가로, 괜찮은 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 가장 중요한 쟁점은 신고된 유치권의 성립 여부입니다. 만약 해당 유치권이 유효한 것으로 판단될 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 부담이 발생하므로 매우 신중한 접근이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

입지 조건:

부산 프리미엄 아울렛 인근으로 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능성이 있으며, 주요 도로와 접하여 접근성이 우수합니다.

다용도 활용 가능성:

현재 사무실로 사용 중이나, 건축물대장상 판매시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 향후 업종 전환을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

잠재적 가치:

유치권 등 리스크 요인을 충분히 고려하여 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승이나 임대 수익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 428,000,000원

유치권 신고액: 15,000,000원 (성립 여부 불확실)

본 물건은 유치권이라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰가를 산정함에 있어 매우 신중해야 합니다. 현재 시세, 주변 상권 분석, 유치권 성립 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 유치권의 성립 여부를 명확히 파악한 후, 해당 리스크를 반영하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.