나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5392 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1473-2 엘리움 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '장산역(부산2호선)' 남서측 인근에 위치하는 엘리움 제1층 제101호로서, 인근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '장산역' 등이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬라브지붕 15층 건물로서,
외 벽 : 복합판넬, 강화유리 마감 등,
내 벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등,
바 닥 : 에폭시, 타일 깔기 마감 등,
창 호 : 강화유리창 구조임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 천정매립형 에어컨에 읳나 냉난방설비, 승강기설비, 주차설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 광대로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5392 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1473-2 엘리움 1층101호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 대형선망수산업협동조합 (대 *)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 근린생활시설로 현재 이용 중임

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 2,192,000,000원

토지 면적: 13.83㎡ (약 4.18평)

건물 면적: 110.71㎡ (약 33.49평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 권리 현황

총 등기부채권액: 3,180,589,683원

말소기준권리: 근저당 (대형선망수산업협동조합, 2020.07.08 접수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '장산역(부산2호선)' 남서측 인근에 위치.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 양호함.

건물명은 엘리움이며, 주용도는 제1종근린생활시설임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '장산역'이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 양호함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2020년 7월 8일 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권.

매각으로 인해 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (예: 소유권이전, 근저당, 가압류 등).

매각으로 인해 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 있으나, 특정 지상권의 내용은 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요함..

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

현재 임차인이 있을 가능성이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 건은 부산 해운대구 좌동의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역에 속합니다.

인근 장산역을 중심으로 형성된 상업지구와 주거지역이 혼재되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설 운영에 유리한 입지입니다.

주변에 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 장산역 인근으로 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거 환경: 인근에 다수의 공동주택 단지가 분포하여 안정적인 주거 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

교통: 부산 지하철 2호선 장산역 도보 접근이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 구조: 철골철근콘크리트 구조로 일반적인 상가 건물이지만, 건물의 노후화 정도 및 유지보수 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 절차에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

경매 물건 특성: 공동담보 물건으로, 채권자 간의 복잡한 이해관계로 인해 낙찰 후 권리 관계가 복잡해질 가능성이 있습니다.

토지 이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등 관련 법규에 따라 향후 건물 증개축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 상권인 장산역 인근에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

주변의 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상업 활동이 가능한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상 및 복잡한 권리 관계 등은 잠재적 리스크 요소로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 확인 및 해소해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 부산 2호선 장산역 도보권으로 높은 유동 인구 확보가 용이합니다.

탄탄한 배후 수요: 주변 대규모 주거 단지 및 업무 시설 밀집으로 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

상업 중심지: 중심상업지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

잠재적 시세 차익: 정확한 시세 조사 및 권리 분석을 통해 합리적인 가격으로 매수할 기회를 포착할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,192,000,000원입니다.

현재 파악된 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 최근 유사 물건의 실거래가, 시장 동향, 물건의 현 상태, 명도 예상 비용, 수리 비용, 관련 세금 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

주변 상권 분석과 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 고려한 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.