나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5391 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1307 대원아파트 104동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘인제대학교 해운대백병원’ 서측 인근에 위치하는
대원아파트 104동 16층 1601호로서, 주변은 대단위 아파트단지, 단지 내 상가, 각종 근린생
활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(장산역)이 소재하여
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 18층 건물내 16층 1601호로서
(사용승인:1998.10.29),


외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도매 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 열병합에 의한 지역
난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 35m 내외, 북동측으로 약 30m 내외폭의 아스팔트포장도로에 각각 접하며
단지 내 가로망 조성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>
, 공동주택용지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 1307 대원아파트 104동 16층 1601호에 소재한 아파트로, 부산동부지원 2025타경5391 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 580,000,000원이며, 토지면적은 42.03㎡ (약 12.7평), 건물면적은 93.78㎡ (약 28.4평)입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 중복사건으로 분류되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘인제대학교 해운대백병원’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대단위 아파트 단지, 단지 내 상가, 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 환경이 우수합니다.

교통 여건으로는 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 부산지하철 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로는 약 35m, 북동측으로는 약 30m 폭의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 잘 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구, 공동주택용지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2002년 2월 28일 접수된 부산은행의 근저당권 (을1)입니다.

해당 경매 개시 결정에 따라 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 621,360,009원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주거 밀집 지역 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 인제대학교 해운대백병원이 인근에 있어 관련 종사자 및 환자 이용 수요도 기대할 수 있습니다. 대규모 아파트 단지들을 중심으로 형성된 상권으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 16층에 위치한 아파트로, 1998년 10월 29일에 사용 승인되었습니다.

주요 설비로는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 경보 설비, 옥내 소화전, 열병합 지역난방, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차는 단지 내에 총 548대가 가능하며, 이 중 420대는 지하에, 128대는 지상에 주차할 수 있습니다.

아파트 단지는 총 7개 동, 452세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

전용면적 93.78㎡ (약 28.4평)의 주거 공간을 제공합니다. (공급면적 약 125㎡ 또는 38평형으로 추정)

. 주변 교통: 부산지하철 2호선 장산역 인근, 시내버스정류장

. 편의시설: 인근 병원, 단지 내 상가, 근린생활시설

. 교육시설: 해당 정보는 제공되지 않았으나, 상대보호구역으로 지정되어 있어 초등학교 등 교육 시설 인접 가능성 있음.

1.5. 잠재적 리스크

. 중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 존재할 수 있으므로, 사건 간의 관계 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

. 임대차 관계 미상: 임차인의 보증금 및 월세 정보가 확인되지 않아, 인수 또는 명도 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다. 임차인의 대항력 유무 및 실제 거주 여부를 반드시 확인해야 합니다.

. 건물 노후화: 1998년 준공되어 20년 이상 경과한 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 지하철역 및 주요 편의시설 접근성이 양호한 아파트입니다. 최근 실거래가격을 고려할 때 감정평가액이 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 시 안전하게 소유권을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크는 반드시 현장 조사를 통해 해소해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

. 우수한 입지: 해운대구 좌동의 대단지 아파트 밀집 지역으로, 부산지하철 2호선 장산역 이용이 편리합니다.

. 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정평가액이 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

. 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 시 권리 인수 부담이 없습니다.

. 생활 편의 시설: 병원, 상가, 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 중 2026년 5월 9일, 22층 84.97㎡(약 25.7평) 면적의 대원아파트가 5억 5,500만원에 거래되었습니다. 본건은 93.78㎡(약 28.4평)로 해당 거래 사례보다 면적이 더 크며, 16층에 위치합니다. 이를 바탕으로 단순 시세 환산 시 약 6억 1천만원 이상의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

감정평가액은 580,000,000원입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 585,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정평가액 대비 약 100.86% 수준이며, 최근 시세 상승 및 본건의 면적을 고려한 가격입니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.