나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5389 [1] 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 103동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '분포초등학교' 남서측에 인접하여 위치하며, 부근은 아파트단지, 아파트상가 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상25층 건물 내 1층 104호로서,
(사용승인일:2001.06.16)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부
이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 동측으로 광대로 또는 중로와 각각 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용호동 176-30 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
용호동 176-60 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
용호동 176-8 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(대연캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5389 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 103동 1층104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 534000000원

* 토지면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

* 토지지분: 38.8507㎡ (약 11.75평)

* 건물면적: 102.52㎡ (약 31.01평)

* 건물지분: 102.52㎡ (약 31.01평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 남구 용호동 소재 '분포초등학교' 남서측에 인접하여 위치하며, 부근은 아파트단지, 아파트상가 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

* 토지 형상 및 이용: 인접지 대비 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

* 도로 상태: 북서측, 남측 및 동측으로 광대로 또는 중로와 각각 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

* 토지 이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 다수의 교육환경 보호구역 (상대/절대 보호구역) 지정.

* 주변 시설: 외부 검색을 통한 혐오시설 정보는 도구 제한으로 확인 불가. 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부 파악 어려움.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (부산은행, 2005-05-10 접수, 금186,450,000원)

* 권리 현황:

* 소유권보존 (갑1, 2001-08-16)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2001-08-30)

* 근저당권 (을3, 2005-05-10, 금186,450,000원) - 말소기준

* 근저당권 (을6, 2019-09-27, 금99,000,000원)

* 가압류 (갑3, 2021-08-24, 금390,000,000원)

* 압류 (갑4, 2025-05-26)

* 강제경매 (갑5, 2025-05-29, 295,946,464원) - 본건

* 매각 후 소멸: 말소기준권리(을3)보다 후순위인 을6, 갑3, 갑4, 갑5 등은 매각으로 모두 소멸됨.

* 인수 권리: 없음. (매각으로 모든 권리 소멸 예상)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인 없음으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 단지 개요: LG메트로시티아파트. 총 80동, 7374세대.

* 주요 용도: 아파트단지, 아파트상가, 근린생활시설.

* 상권 특성: 부산 남구 용호동 일대의 대규모 주거 단지 내 상업 및 근린생활시설이 발달한 지역.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 분포초등학교, 분포중학교, 분포고등학교, LG메트로시티유치원, 메트로자연유치원, 용문초등학교, 부경대학교(대연캠퍼스) 등 인접.

* 편의 시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태: 현장 방문 시 폐문부재로 내부 이용 상태 및 현황 미확인. (내부 마감재, 상태, 불법 개조 등 파악 불가)

* 임대차 관계: 임대관계 미상. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 대항력 있는 임차인 없을 것으로 판단.)

* 건물 노후도: 사용승인일 2001년 6월 16일로, 준공 후 20년 이상 경과.

* 법적 제약: 다수의 교육환경 보호구역 지정으로 인한 주변 개발 및 이용에 일부 제한 가능성.

1.6. 종합의견

부산 남구 용호동 LG메트로시티 대단지 내 아파트로, 주거 환경 및 교육 접근성은 양호한 편임. 경매 물건의 특성상 내부 상태 미확인 리스크는 존재하나, 권리분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보여 권리관계는 명확함. 대규모 단지의 규모와 지역 내 입지를 고려할 때, 향후 시세 상승 또는 재건축 등 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있는 물건임.

1.7. 투자포인트

* 대규모 브랜드 아파트 단지 (LG메트로시티).

* 우수한 학군 및 주거 환경.

* 권리관계 명확하여 안전한 투자 가능성.

* 대단지 개발 및 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 534000000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월, 단위: 만원):

* 59.99㎡ (약 18평): 40700 (407000000원)

* 84.888㎡ (약 25평): 51000 (510000000원)

* 84.98㎡ (약 25평): 49000 (490000000원)

* 본건 면적: 102.52㎡ (약 31.01평) (전용면적)

* 시세 분석: 본건은 최근 매매 사례보다 면적이 더 크며, 감정가 534000000원 대비 시장 가격은 상승했을 가능성이 있음. 84㎡ 타입이 5억 원대에 거래된 점을 감안할 때, 102㎡ 타입의 현재 시세는 약 5억 5천만원 ~ 6억 2천만원 수준으로 추정됨.

* 예상 입찰가: 내부 상태 미확인 리스크를 고려하되, 감정가 및 시장 시세를 종합적으로 판단하여 보수적으로 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 결정하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가: 570000000원

- (참고: 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.