나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22053 [1] 부산광역시 동구 범일동 830-296 진흥마제스타워범일 101동 35층1335호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 '부산시민회관' 남측 인근에 위치하는 진흥마제스타워범일 101동 35층 1335호로서, 주위는 중소규모의 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상업지대로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도2호선 '문현역'이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상40층 건물 내 35층 1335호로서,
(사용승인일자:2010.11.09 )

외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외, 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2019-05-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(성동중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)(동천 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

2.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22053 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 여OO

1.2. 물건 현황

2.

* 소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-296 진흥마제스타워범일 101동 35층 1335호

* 용도: 아파트

* 감정가: 589,000,000원 (5억 8천 9백만원)

1.3. 토지 및 건물 면적

2.

* 토지 면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

* 건물 면적: 121.00㎡ (약 36.60평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 구조 및 사용승인일

2.

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 40층 건물 내 35층

* 사용승인일: 2010년 11월 09일

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

2.

* 부산광역시 동구 범일동 소재 '부산시민회관' 남측 인근에 위치.

* 주위는 중소규모 아파트 단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상업지대.

2.2. 교통 접근성

2.

* 차량 접근 가능.

* 인근 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '문현역' 소재하여 대중교통 이용 편리.

2.3. 도로 현황

2.

* 본건 남측으로 노폭 약 40m, 서측 약 20m, 동측 약 12m의 포장도로와 접함.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

2.

* 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m).

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 120m, 최고 높이 150m).

* 상대보호구역(성동중학교), 중점경관관리구역(동천 일원).

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

* 소유권 보존: 주식회사엠엔에프개발 (2010-12-23)

* 소유권 이전: 변재규 (2010-12-24)

* 근저당: 범천2동새마을금고 (120,000,000원, 2020-02-03)

* 근저당: 이춘우 (65,000,000원, 2021-12-23)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-02-13)

* 강제경매: 여서희 (350,000,000원, 2025-05-27) - 본건 경매개시 채권자

3.2. 말소기준권리

2.

* 범천2동새마을금고 근저당 (2020-02-03)

3.3. 인수되는 권리

2.

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음.

3.4. 채권액 총액

2.

* 등기부채권 총액: 185,000,000원.

3.5. 임차인 현황

2.

* 임대관계: 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계가 미상으로 확인되므로, 입찰 전 반드시 현황 조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 파악해야 합니다. 보증금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수될 보증금 또는 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역 특성

2.

* 부산광역시 동구 범일동 소재, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역.

* 부산시민회관 인근에 위치하여 문화시설 접근성이 양호.

4.2. 주변 상업시설

2.

* 중소규모 아파트 단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

2.

* 성동중학교 등 교육시설 인접. (상대보호구역)

5.3. 주거 환경

2.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

5.4. 단지 정보

2.

* 단지명: 진흥마제스타워범일

* 준공연도: 2010년 (사용승인일 2010.11.09)

* 총 세대수: 305세대

* 총 동수: 2동 (본건은 101동)

* 규모: 최고 40층, 최저 5층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등

5.5. 주차 정보

2.

* 단지 내 총 주차 가능 대수 655대 (JSON 데이터 기반).

* 전기차 충전시설 지하 14대 보유.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 토지 이용계획 상 제한

2.

* 일부 제한사항 (가축사육제한, 가로구역별 최고높이 제한, 중점경관관리구역 등) 존재하나, 일반적인 아파트 용도에는 큰 영향 없을 것으로 판단됨.

6.2. 임대 관계 미확인

2.

* 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 명도 저항 발생 가능성 있음.

6.3. 주변 혐오시설 유무

2.

* 주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 일부 물류창고나 소규모 공업시설이 혼재된 지역이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 부산광역시 동구 범일동에 위치한 진흥마제스타워범일 아파트 35층 고층 물건입니다.

* 지하철 2호선 문현역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 감정가는 5.89억원이며, 최근 실거래가는 5.1억원에서 5.6억원 수준입니다. 35층이라는 고층임을 감안할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 권리분석 상 특별히 인수할 권리는 없어 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 부산 동구 범일동 역세권 아파트.

* 35층 고층으로 조망권 및 일조권 우수.

* 주변 편의시설 및 교통 환경 양호.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 직접 거주용 및 투자용으로 모두 적합.

9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 589,000,000원 (5억 8천 9백만원)

* 최근 실거래가: 510,000,000원 ~ 560,000,000원 (16층, 23층 기준)

* 본 물건은 35층 고층으로, 최근 실거래가 대비 층수 프리미엄이 적용될 수 있습니다.

* 시장 상황, 경쟁자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 575,000,000원 (5억 7천 5백만원)

* 이 가격은 35층의 가치를 반영하여 최근 최고 실거래가(5.6억원)보다 높게 책정되었으며, 감정가(5.89억원)보다는 낮게 설정하여 낙찰 가능성을 높이고자 했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.