나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1893 [1] 부산광역시 동구 수정동 1006-15 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 수정동 소재 경남여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 부산도시철도 1호선'부산진역, 초량역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인근필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 약 8M 내외의 도로에, 북서측으로 약 6M 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 65m, 최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구
역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(2016-07-05)(상대정화구역(부산국제영화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점
경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역),지적재조사사업지구(2024
-03-27)(수정3지구)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2)토지상에 제시외건물(기호 ㉠, 주택, 약 176.19㎡, 기호(1)건물 4층소재)이 소재하여, 당해 토지의 사용, 수익 및 처분에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 3층건으로서,

·외벽: 벽돌마감 및 시멘트몰탈위 페인팅마감 등,
·내벽: 페인팅마감 및 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

·1층: 근린생활시설임.
·2층~3층: 숙박시설임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(1)건물의 3층부분은 일반건축물대장상 숙박시설(133.98㎡) 및 주택(33.06㎡)으로 등재되어 있으나, 현황 전체 숙박시설인 것으로 탐문조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본건 기호(1)건물의 3층 부분은 일반건축물대장상 숙박시설(133.98㎡) 및 주택(33.06㎡)으로 등재되어 있으나 현황 전체 숙박시설인 것으로 탐문조사 되었음
- 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2025타경1893 (1) 사건으로 부산광역시 동구 수정동 1006-15 소재 숙박시설이 부동산 임의경매로 나왔습니다. 감정가는 697,236,400원이며, 토지면적은 211.60㎡(약 64.01평) 중 105.8㎡(약 32.00평) 지분, 건물면적은 491.00㎡(약 148.53평) 중 245.5㎡(약 74.25평) 지분이 매각 대상입니다. 토지 및 건물 지분 매각이며, 제시외 건물 176.19㎡(약 53.29평)도 일괄매각에 포함됩니다. 채권자는 (OOOOOOOOOO)이며, 주요 특이사항으로는 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력 있는 임차인이 있습니다. 주의사항으로 건물 3층 일부가 건축물대장상 주택으로 등재되어 있으나 현황은 전체 숙박시설로 조사되었으며, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 수정동에 위치하며, 경남여자중학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 차량 접근이 가능하며, 부산도시철도 1호선 부산진역 및 초량역, 그리고 다수의 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 인근 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 약 8m, 북서측으로는 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 65m, 최고 90m), 상대보호구역(경남여자중학교, 부산국제영화고등학교), 중점경관관리구역, 지적재조사사업지구 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 4일 접수된 주식회사지성파이낸스대부의 근저당권(을2)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 822,487,596원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 김대기씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2012년 2월 20일, 배당신고일자 2025년 7월 21일로 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 다른 임차인 윤천수씨는 보증금 5,000,000원, 차임 150,000원이며, 전입일자는 없으나 배당신고일자 2025년 6월 20일로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 제시된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 수정동 일대는 다양한 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 숙박시설 용도로 활용되고 있으며, 1층은 근린생활시설, 2층부터 3층까지는 숙박시설로 이용 중입니다. 부산진역과 초량역이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 상업지역에 위치해 있어 잠재적인 사업 확장 및 다각화가 가능하며, 주변의 복합적인 시설 구성은 지역 내 유동인구 확보에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에는 경남여자중학교가 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부산국제영화고등학교 역시 가까이 있어 교육 환경 관련 시설이 인접해 있습니다. 또한, 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 지하철역 및 버스정류장과의 접근성이 양호하여 지역 내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 지분 매각으로 인한 타 공유자와의 소유권 관계입니다. 이는 향후 건물 이용, 관리, 처분 등에서 협의가 필요하며, 공유자 우선매수 신고 가능성도 있어 낙찰이 확정되지 않을 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인(김대기)이 존재하여 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. (제시된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와는 상충될 수 있으므로, 실제 입찰 전 확인이 필수적입니다.) 건물 3층의 용도 불일치(일부 주택 등재)와 4층에 소재한 약 176.19㎡의 제시외 건물(주택) 또한 향후 건축물 관리 및 활용에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

부산 동구 수정동에 위치한 숙박시설 지분 경매 물건으로, 일반상업지역에 속하여 입지 조건과 교통 편의성은 비교적 양호한 편입니다. 하지만 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 권리관계가 복잡하고 잠재적 리스크 요소를 다수 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 제시외 건물 및 건물 용도 관련 불일치 사항도 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

일반상업지역에 위치한 숙박시설로서, 부산 지역의 관광 및 비즈니스 수요를 바탕으로 한 운영 잠재력을 기대할 수 있습니다. 지분 매각으로 인해 전체 부동산 가치 대비 상대적으로 낮은 금액으로 투자가 가능합니다. 향후 건물 리모델링 또는 개발 시 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 697,236,400원입니다. 제시된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인(김대기)의 보증금 20,000,000원 인수 가능성을 별도로 고려해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 선에서, 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 제시외 건물, 명도 비용, 향후 운영 수익성 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.