나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22070 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하는 부전1동주민센터의 남서측 인근에 위치하는 삼정그린코아더시티 2층 202호로서 주위는 각종 상업업무시설, 시장 등으로 형성된 번화한 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선과 동해선 부전역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 2층 202호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

근린생활시설로 기준시점 현재 의원 및 한의원으로 이용되고 있음.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 소로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 18
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중

부전동 25
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

본건 202호는 인접 호와 기준시점 현재 경계벽 구분없이 일체로 사용하고 있으나, 건물의 구조 및 건축물 현황도 등에 비추어 볼 때 법률적·경제적·기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 사료되어 독립된 구분건물로서 감정평가함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설로 감정 시점에 인접호와 경계벽 구분없이 일체로 의원 및 한의원으로 이용되고 있으나, 법률적, 경제적, 기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 사료됨 (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22070 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층202호

신주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 (부전동)

건물명: 삼정그린코아더시티

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 2층

사용승인일: 2020년 11월 20일

총세대수(호): 342호

용도: 근린상가 (내부 이용상태: 의원 및 한의원)

1.3. 면적

토지면적: 7.59㎡ (약 2.29평)

토지지분: 7.591573098085953㎡ (약 2.29평)

건물면적: 55.38㎡ (약 16.75평)

건물지분: 55.38㎡ (약 16.75평)

1.4. 감정가

감정가: 400,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 부전1동주민센터의 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 상업업무시설, 시장 등이 밀집한 번화한 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 및 동해선 부전역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 1월 6일 접수된 부산성의신용협동조합의 근저당권(채권금액 240,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (예외: 지상권 등기사항은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강원범

보증금: 50,000,000원

차임: 3,500,000원

전입(사업)일자: 2022년 10월 24일

확정일자: 2022년 10월 19일

배당신고일자: 2025년 07월 31일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

240,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집 지역

본 물건이 위치한 부전동 일대는 부산진구의 핵심 상업지구 중 하나로, 다양한 업종의 상가와 업무시설이 밀집해 있어 활발한 유동인구를 자랑합니다.

4.2. 건물 특성

삼정그린코아더시티는 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 복합건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변 상업지대에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당, 금융기관 등)이 풍부하게 존재하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교통편의

부전역(1호선, 동해선) 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 통합 사용 공간

본 건 202호는 현재 인접 호와 경계벽 구분 없이 일체로 사용되어 의원 및 한의원으로 이용 중입니다. 감정평가에서는 복원이 용이하다고 평가되었으나, 낙찰 후 독립된 구분건물로 원상 복구 또는 용도 변경 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 현황 조사 시 임차인 외에 추가적인 점유자나 임대차 관계가 있을 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

6.3. 도시관리계획 입안 중

부전동 18번지 토지이용계획상 '도시관리계획 입안 중'으로 표시되어 있어, 향후 해당 지역의 토지 이용 계획 변경 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상업지구에 위치하며, 우수한 교통 접근성과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 현재 인접 호와 통합되어 사용 중인 점, 임대차 관계 미상인 점, 그리고 도시관리계획 입안 중이라는 점 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 감정가 대비 합리적인 금액으로 낙찰받는다면, 원상 복구 및 재임대를 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산진구 부전동 중심 상업지구 내 위치.

* 뛰어난 교통: 부전역(1호선, 동해선) 및 버스정류장 인접.

* 신축 건물: 2020년 준공된 현대적인 시설.

* 편리한 생활환경: 주변 상업시설 풍부.

* 복원 용이성: 감정평가상 복원 용이 판정.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(400,000,000원)를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 추가 복구 및 명도 비용, 예상 임대수익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 권리분석상 추가 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 상세한 시장 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.