나이스옥션 법원경매 거창 2025타경509 [1] 경상남도 합천군 초계면 신촌리 550 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 합천군 초계면 신촌리 소재 병배마을 내에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.
기호(3) 부정형 평지의 토지로서, 주거나지 상태입니다.
기호(4) 부정형 완경사의 토지로서, 공업용 및 주거용 건부지로 이용중입니다.
기호(6) 부정형 완경사의 토지로서, 주거나지 상태입니다.
기호(7) 부정형 완경사의 토지로서, 토지임야 상태입니다.
기호(8) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,7,8) 남측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(4,6) 남측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로가 내부의 진입도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1,3,4,6,8) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

7) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산 지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

기호(1,3,4,6) 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 기호(6) 토지는 인근 토지(신촌리 555번지)와 일부 경계가 불명확한 바, 정확한 경계는 측량이 필요합니다.
② 기호(7,8) 남측 극히 일부는 도로로 이용중입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 벽돌구조 강판기와지붕 단층 건물로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감 등
창호: 샷시창호.

기호(5) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬잇기 마감
바닥 : 에폭시 마감
창호: 샷시창호.

이용상태

기호(2) 일반건축물대장상 용도는 주택으로 되어 있습니다.
기호(5) 제조업소로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각(공장및광업재단법 제6조 기계기구 포함, 제시외 건물 포함)
- 감정평가서상 목록4 토지 지상에 소재하는 제시외 건물 (ㅊ), (ㅋ), (ㅌ), (ㅍ) 은 매각에서 제외함. 제시외 건물로 인해 영향받는 토지가격으로 최저매각가격을 정함. 위 제시외 건물을 위한 법정지상권 등 성립여부 불분명.
- 목록5 건물 내부에 소재하는 기계기구 중 제시목록 외의 기계기구는 이설 및 이동이 용이하여 매각에서 제외함.
- 목록6 토지는 인근 토지(신촌리 555번지)와 일부 경계가 불명확하여 정확한 경계는 측량이 필요함.
- 목록3 토지 지상에 소재하는 제시외 건물 (ㄷ)은 일부 타지상(신촌리 611번지)에 걸쳐 소재함.
- 목록 1,3,4 지상에 소재하는 컨테이너, 비닐하우스 이설 및 이동이 용이하여 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경509 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 합OOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 합천군 초계면 신촌리 550

용도: 공장

감정가: 400,117,320원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 2747.00㎡ (약 831.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 258.77㎡ (약 78.29평)

건물 제시외 면적: 494.80㎡

1.4. 등기부 요약 (채권 총액)

토지 등기부 채권 총액: 1,058,820,942원

건물 등기부 채권 총액: 1,058,820,942원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 합천군 초계면 신촌리 병배마을 내에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

기호(1,3,7,8) 토지는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(4,6) 토지는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 내부 진입도로와 연결되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역으로, 일부는 가축사육제한구역(2024-11-18) 및 준보전산지로 지정되어 있습니다.

2.5. 지리적 특징

합천군 초계면은 국내에서 두 번째로 큰 초계분지를 포함하고 있으며, 이는 약 5만 년 전 운석 충돌로 형성된 크레이터로 추정됩니다. 현재 이 지역은 '운석충돌구'라는 독특한 고유 자원을 활용한 도시재생사업이 추진될 예정입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 노상순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1968-10-02, 대항력 있음.

* 유산발식품농업회사법인(주): 보증금 40,000,000원, 차임 400,000원, 사업일자 2019-12-23, 대항력 없음.

* 이동수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-05, 대항력 없음.

* 참유산발영농조합법인: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-07-25, 대항력 없음.

3.2. 인수 보증금

본 건의 경우, 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당(합천동부농업협동조합, 2018-02-08 접수, 300,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 합천군 초계면은 합천군의 동부 지역으로, 과거 초계군의 중심지 역할을 했던 역사성을 가지고 있습니다. 현재 초계면은 동부 지역의 교육, 문화, 교통의 중심지로 기능하고 있으며, 경지정리율이 높고 수리시설이 잘 갖추어져 있어 농업 생산성이 높은 지역입니다.

4.2. 상권 활성화 계획

초계면은 '별 내린 첫 마을, 임팩트 타운 초계'라는 비전 아래 운석충돌구라는 지역 고유 자원을 활용한 대규모 도시재생사업이 추진될 예정입니다. 이 사업에는 운석 체감 체험관 조성, 로컬 브랜드 플랫폼 구축, 운석 테마가로 및 태양계 포켓공원 조성 등이 포함되며, 이를 통해 관광, 상권, 정주환경을 개선하여 체류형 관광 기반을 확대하고 지역 경제 활성화를 도모할 계획입니다.

4.3. 교통 및 접근성

24번 국도가 인근을 지나고 있으며, 대구, 의령 등으로 향하는 시외 및 시내버스 노선이 운행되어 교통망은 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 초계초등학교, 초계중학교, 초계고등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

초계면 소재지에 행정복지센터, 파출소, 보건지소, 우체국 등 기본적인 공공 및 행정 시설이 갖추어져 있습니다. 또한 초계시장과 같은 상업 시설도 존재합니다.

5.3. 의료 시설

초계면 내에 의원, 한의원, 치과, 약국, 보건지소, 보건진료소 등 8개소의 의료 시설이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 및 제시외 건물 관련

감정평가서상 목록 4 토지 지상에 소재하는 제시외 건물 (ㅊ), (ㅋ), (ㅌ), (ㅍ)은 매각에서 제외되나, 이로 인해 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격이 결정되었습니다. 해당 제시외 건물을 위한 법정지상권 등 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

또한, 목록 3 토지 지상 제시외 건물 (ㄷ)은 일부 타지상(신촌리 611번지)에 걸쳐 소재하고 있어 경계 및 소유권 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 기계기구 제외

목록 5 건물 내부의 기계기구 중 제시 목록 외의 것은 이설 및 이동이 용이하여 매각에서 제외되었습니다. 이는 공장으로서의 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 경계 불명확

목록 6 토지는 인근 토지(신촌리 555번지)와 일부 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

6.4. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(노상순)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명시되지 않은 보증금/차임은 실제 인수 금액이나 변제 방식 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군 초계면 신촌리에 위치한 공장 부지로, 넓은 토지 면적과 비교적 적절한 건물 면적을 갖추고 있습니다. 현재 합천군에서 추진 중인 대규모 도시재생사업('임팩트 타운 초계')의 수혜 지역에 포함될 가능성이 있어 향후 지역 발전과 더불어 가치 상승이 기대됩니다.

그러나, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 불분명, 토지 경계의 불명확성, 일부 제시외 건물의 타 토지 침범 등 복합적인 권리 및 물건상의 리스크가 존재합니다. 특히, 매각 제외된 제시외 건물로 인해 토지 가격이 책정되었다는 점은 유의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 합천군의 미래 도시재생 사업(운석충돌구 테마) 추진으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적(약 831평)을 활용한 다양한 사업 가능성.

* 공장 용도로서의 기본적인 시설 존재.

* 수도권 및 대도시 대비 상대적으로 낮은 부동산 가격.

9. 예상 입찰가

감정가 400,117,320원을 기준으로, 제시된 물건의 다양한 리스크(법정지상권 불분명, 경계 불명확, 제시외 건물 문제, 임차인 권리 관계 등)와 향후 도시재생 사업의 진행 상황 및 파급 효과, 그리고 지역 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 약 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 약 280,000,000원 ~ 340,000,000원 범위가 될 것으로 예상됩니다.

다만, 본 물건의 성공적인 낙찰 및 활용을 위해서는 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물 관련 문제, 임차인과의 명확한 관계 등을 사전에 충분히 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.