나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11548 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 1153-12 라푸름 6층 604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '창덕중학교' 북서측 인근에
위치하며 부근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반
주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 버스노선 및 통행량 등을 고려컨데 대중교통 사정은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제6층 제604호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽, 바 닥 : 폐문부재로 조사치 못하였음.
창 호 : 샤시창구조입니다.

이용상태

주거용(오피스텔)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 완경사지세의 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,4,5,6) 공히 근린상업지역 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법
>입니다.

기호 (2,3) 공히 근린상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한
구역(그외지역 200m제한 조례참조) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역(폐수)<물환경보전법>입니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용(오피스텔)입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기 타
대상 구분건물은 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나,
동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시
참고하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용(오피스텔)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11548 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠로35번길 3 (라푸름) 6층 604호

* 용도: 아파트 (집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용(오피스텔))

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 28.90㎡ (약 8.74평)

* 건물면적: 78.01㎡ (약 23.59평)

* 본 면적은 공급면적 또는 전용면적으로 활용되는 주요 면적입니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경남중앙신용협동조합 (등기부상 근저당권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '창덕중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 노선 및 통행량 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지 중 일부 필지(기호 1,4,5,6) 및 다른 필지(기호 2,3) 공히 근린상업지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역 (그 외 지역 200m 제한 조례 참조)

* 배출시설설치제한지역(폐수)

* 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) (기호 2,3)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 14일 접수된 경남중앙신용협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 을1 근저당권 (경남중앙신용협동조합, 2023-09-14, 채권금액 73,200,000원)

* 갑28 가압류 (부산신용보증재단, 2024-08-13, 채권금액 90,500,000원)

* 갑29 가압류 (주식회사 우리카드, 2024-11-13, 채권금액 31,747,230원)

* 갑30 임의경매 (경남중앙신용협동조합, 2025-05-28, 채권금액 60,039,344원)

* 갑31 가압류 (신용보증기금, 2025-07-09, 채권금액 10,114,981원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 있으나, 내용이 기재되어 있지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-04

* 확정일자: 2025-01-31

* 배당신고일자: 2025-08-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 주의사항: 임차인 안 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 별도의 특수 관계 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 205,562,211원

1.3. 상권분석

* 본건은 근린상업지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 주거용 오피스텔로 이용되고 있다는 점을 감안할 때, 지역 내에서 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 북서측 인근에 창덕중학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 차량 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선을 통해 시내외로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 상태:

* 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층에 위치합니다.

* 설비: 기본적인 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 사용승인일: 2017년 10월 23일.

* 특이사항: 집합건축물대장상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현재 실제로는 주거용으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 이용상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 마감재, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'이나 실제 '주거용'으로 이용 중이므로, 향후 재산세 등 세금 문제, 양도 시 중개수수료 문제, 법규 위반에 따른 이행강제금 부과 가능성 등 잠재적인 리스크가 존재합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인 안 외 다른 임대 관계는 미상입니다. (단, 안 임차인은 대항력이 없으며 인수할 보증금도 없습니다.)

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역(폐수)에 포함되어 있습니다. 이는 토지 자체의 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 지도 및 위성 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐수 처리장 등)은 발견되지 않았습니다. 그러나 이는 예비 조사 결과이며, 정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 상세 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 창덕중학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖춘 오피스텔 물건입니다.

* 건물 자체의 구조 및 설비는 양호한 편이나, 내부 상태 미확인 및 공부상 용도와 현황 용도 불일치라는 명확한 리스크 요소를 동시에 가지고 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 명확한 편입니다.

* 잠재적인 리스크를 충분히 인지하고, 이를 감안한 투자 가치를 판단할 수 있다면 신중한 접근을 고려해볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

* 창덕중학교 및 근린생활시설 인접으로 인한 우수한 교육 및 생활 편의성.

* 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 6층으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축에 속하여, 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 95,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 내부 상태 미확인 및 공부상 용도와 현황 용도 불일치라는 리스크가 존재하는 점을 충분히 고려해야 합니다.

* 감정가 95,000,000원을 기준으로, 내부 미확인 및 용도 불일치 리스크를 감안하여 75,000,000원에서 85,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 참고용이며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 최근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사를 병행하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.