나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4846 [1] 충청남도 서산시 음암면 유계리 328 답 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4846 [1] 충청남도 서산시 음암면 유계리 328 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매2계 2024타경4846 | 소재지: 충청남도 서산시 음암면 유계리 328 | 감정가: 50,192,000원 | 최저가: 35,134,000원 | 용도: 답

1. 서산 지원 2024타경4846 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경4846 (1)

소재지: 충청남도 서산시 음암면 유계리 328

용도: 답

감정가: 50,192,000원

토지면적: 996.00㎡ (약 301.29평)

토지 지분율: 99600 (토지면적 996.00㎡ 기준, 100% 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 태OOOOOO

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명

주의사항: 목록1,2 일괄매각. 목록2 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 몰수).

2. 입지조건

대상 물건은 충청남도 서산시 음암면 유계리에 위치하며, "동암초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 전답 등의 농경지와 임야, 농가주택 등이 소재하는 농경지대로서 전반적인 주위 환경은 농촌 지역의 특성을 보입니다. 본건 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 김OO 소유자의 부동산에 대해 태OOOOOO 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 권리 분석 시 가장 중요한 사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 채권자가 채무자의 물건을 점유하여, 해당 채권의 변제를 받을 때까지 누구에게도 목적물의 인도를 거절할 수 있는 권리입니다. 다만, 유치권자는 경매 신청은 가능하나 매각대금에서 우선적으로 변제받을 권리는 없습니다. 또한, 매각 대상 토지 중 일부는 농지이므로, 매수 시 '농지취득자격증명' 제출이 필수적입니다. 미제출 시에는 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 농지 취득 자격이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

해당 물건지는 농경지가 주를 이루는 농촌 지역으로, 주변에 기본적인 생활 편의 시설이 발달한 곳은 아닙니다. 가장 가까운 교육시설로는 '동암초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다. 차량 이용 시 간선도로 접근성이 양호하여 서산 시내 주요 시설 및 관공서 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역(제2종 또는 제3종)에 포함되어 있어 소음 피해에 대한 고려가 필요합니다. 서산 지역 내 군용비행장 소음 피해 보상이 이루어지고 있다는 점은 이를 뒷받침합니다. 현재까지 검색된 바로는 주변에 혐오시설이 특정되어 있지 않으나, 군사 시설 인근이라는 점은 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 도당천 인근 지역은 과거 집중호우 시 침수 피해를 겪은 사례가 있어, 해당 토지의 배수 및 하천과의 근접성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권 신고는 낙찰 후에도 추가적인 분쟁이나 비용 발생 가능성을 내포하므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다. 또한, '농지취득자격증명' 미제출 시 매수 보증금 몰수라는 큰 불이익이 따르므로, 낙찰자는 반드시 해당 자격을 갖추어야 합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 하천구역(일부) 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다. 특히, 기호2 토지가 하천구역에 저촉되는 점, 그리고 인근 도당천 지역의 침수 이력이 있는 점은 재해 위험성을 고려해야 할 부분입니다. 제시목록 외 물건(단독주택 1개동, 컨테이너 1식)이 소재하는 점도 인수 여부 및 명도 관련하여 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서산시 음암면 유계리의 농경지 토지로, 감정가는 5천만 원대입니다. 동암초등학교 인근에 위치하며 교통 접근성은 무난하나, 주변 환경은 농촌 지역입니다. 핵심적인 권리상 쟁점은 유치권의 존재와 농지취득자격증명 필수 제출입니다. 이 두 가지 사항은 경매 참여에 있어 상당한 주의를 요합니다. 또한, 군용비행장 관련 구역 지정 및 일부 하천 구역에 포함된 점, 최근 침수 이력이 있는 점 등은 투자를 고려하는 데 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 면적의 토지라는 점입니다. 만약 유치권 문제를 원만히 해결하고, 농지 취득 자격이 있는 투자자라면 잠재적인 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 지역 개발 가능성이나 향후 토지 이용 계획 변경 여부에 따라 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 이러한 투자는 상당한 리스크 감수와 면밀한 사전 조사가 뒷받침되어야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매2계