나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502515 [1] 대전광역시 서구 흑석동 594-6 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502515 [1] 대전광역시 서구 흑석동 594-6 답 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매7계 2025타경502515 | 소재지: 대전광역시 서구 흑석동 594-6 | 감정가: 206,121,000원 | 최저가: 100,998,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 물건 기본 정보

대전광역시 서구 흑석동에 소재한 답(논) 물건으로, 사건번호 대전지방법원 2025타경502515 (1)호의 공유물분할을 위한 경매 건입니다.

토지면적은 1,623.00㎡ (약 491.08평)이며, 감정가는 206,121,000원으로 책정되었습니다.

본 건은 건물면적 0.00㎡, 건물 지분율 0%로 오직 토지만 매각 대상인 상태입니다.

1.2. 경매 특이사항

본 경매는 채권자 최OO가 소유자 최OO를 대상으로 진행하는 공유물분할을 위한 경매입니다.

권리관계가 비교적 단순한 공유물분할 경매이지만, 특이사항으로 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다.

농지취득자격증명은 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

매각대상은 토지 전부에 대한 지분(162300/162300)으로 판단됩니다.

2. 입지 및 현황 분석

2.1. 입지조건 및 이용 현황

본 물건은 대전광역시 서구 흑석동 대추벌마을 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 제방, 하천 등으로 형성된 일반적인 농촌 환경입니다.

개발제한구역 내 농경지로서의 주위환경은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 부정형이며, 동측 인접지보다 저지이고 서측 인접지 대비 등고 평탄한 '답'으로 이용 중입니다.

인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준이나, 자가용 접근성은 후술할 맹지 문제로 인해 매우 취약합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 주위 환경이 농경지 및 농가주택 중심이므로, 일반적인 의미의 상업시설이나 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 인근 마을 단위의 소규모 시설 외에는 접근성이 낮을 것으로 판단됩니다.

주변에 개발제한구역으로 지정되어 있으며, 검색된 정보로는 인근에 특별히 주거 환경을 저해하는 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로서, 소유자가 채무자인 강제경매의 복잡한 권리관계(가령, 유치권, 법정지상권, 복잡한 임차 관계 등) 발생 가능성이 상대적으로 낮아 권리분석상 특이한 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 매각대상 토지가 농지(답)이므로 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급 요건 충족이 가장 중요한 법적 쟁점입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 리스크

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로서 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 동측 의뢰외 인접지를 통해 제방도로에 접근이 가능하다고 조사되었으나, 이는 법적으로 보장된 통행권이 아닐 수 있어 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

통행권 확보 및 측량

제방도로 접근을 위해 인접지 통행권(주위토지통행권) 확보가 필요하며, 감정평가서 상에서도 본건 진행 시 제방도로 사이의 상세 경계 확인을 위한 별도 측량을 요한다고 명시되어 있습니다.

농지취득자격증명 제출 의무

농지법에 따라 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않고 몰수됩니다.

토지이용계획 및 제한

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 그리고 **개발제한구역** 내에 위치하여 건축행위 및 개발 가능성이 극히 제한적입니다. 이는 장기적인 투자 관점에서는 중요한 리스크 요인입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구에 위치한 비교적 넓은 면적(약 491평)의 답(농지)으로서, 공유물분할 경매로 권리관계는 비교적 깨끗합니다. 그러나 지적도상 맹지로서 차량 접근이 불가하고, 개발제한구역 및 농지취득자격증명 제출 의무가 있어 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건입니다. 따라서 확실한 목적을 가진 실수요자 또는 인접 토지 소유자에게 적합한 투자 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

농지 실수요자

농지취득자격증명 발급이 가능한 농업인이나 귀농 예정자 중 대규모 답을 찾는 실수요자에게 적합합니다.

인접 토지 소유자

본 물건이 맹지라는 단점을 상쇄하고 토지 가치를 극대화할 수 있는 인접 토지 소유자가 가장 유리한 입찰자입니다.

장기적 투자 관점

개발제한구역 해제에 대한 장기적인 기대 수익을 노리는 투자자에게 적합할 수 있으나, 이는 불확실성이 큰 요소임을 인지해야 합니다.

감정가 대비 유찰 기대

맹지 및 개발제한구역이라는 단점 때문에 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매7계