나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502563 [1] 대전광역시 유성구 계산동 305-4 대지 경매

대전광역시 유성구 계산동 305-4 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경502563(대전지방법원 경매10계). 감정가 1,691,940,000원, 최저가 1,184,358,000원. 매각기일은 2026-08-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 502563 [1]
소재지	대전광역시 유성구 계산동 305-4
용도	토지
매각기일	2026.08.13
관할법원	대전지방법원 경매10계 (042-470-1810)
이용제한	(접함)보전산지, (접함)임업용산지, (접함)준보전산지, 도시지역, 자연녹지지역, (접함)연구시설, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 개발행위허가제한지역

면적

토지면적	1,038㎡ (314.00평)

금액

감정가	1,691,940,000원
최저가	1,184,358,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	118,435,800원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.09	1,691,940,000원	유찰
2차	2026.08.13	1,184,358,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 일련번호(1) : 대전광역시 유성구 계산동 소재 &quot;한국임업진흥원 임업기술실용화센터&quot; 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주거용·주상용부동산, 공장, 창고, 농경지 및 자연림 등이 소재함.
교통상황: 일련번호(1) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.
형태 및 이용상태: 일련번호(1) : 완경사지의 부정형 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.
인접 도로상태: 일련번호(1) : 서측으로 노폭 약 4-5m의 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역,자연녹지지역,개발행위허가제한지역,가축사육제한구역(2022-07-26)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(대전 나노· 반도체 국가산업단지)
제시목록 외의 물건: &quot;감정평가액의 산출근거 및 결정 의견&quot; 참조.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

지상의 제시외 건물(감정평가명세표상 ㉠, ㉡) 및 컨테이너는 매각에서 제외함.
감정평가금액 및 최저매각가격은 제시외 건물로 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502563 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 대전광역시 유성구 계산동 305-4

용도: 대지

매각 대상: 토지 매각

감정가: 1,691,940,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 1038.00㎡ (약 314.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 계산동에 소재하며, "한국임업진흥원 임업기술실용화센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 주거용 및 주상용 부동산, 공장, 창고, 농경지, 그리고 자연림 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본 토지는 완경사지의 부정형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

서측으로 노폭 약 4-5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 자연녹지지역

* 개발행위허가제한지역

* 가축사육제한구역 (200m 이내 일부 제한)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대전 나노·반도체 국가산업단지)

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 남

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-27

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 충절로신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2020-01-15, 권리금액: 840,000,000원).

이 외 다수의 소유권 이전, 압류, 가압류, 근저당권, 지상권 설정 기록이 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 849,561,960원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각에서 제외되는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

3.4. 권리 분석 종합 의견

제시된 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 권리상 인수될 사항은 없습니다. 다만, 토지만 매각 대상이며, 지상의 제시외 건물 및 컨테이너는 매각에서 제외되나, 이와 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 감정평가액 및 최저매각가격은 이러한 제시외 건물로 인한 제한을 받은 금액입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 유성구 계산동 일대는 주거단지, 농경지, 공장, 창고, 자연림 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다. 인근 "한국임업진흥원 임업기술실용화센터"가 위치해 있으며, 대전 나노·반도체 국가산업단지 지정 구역과 인접하여 미래 산업 발전 가능성이 있는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

대전시는 나노·반도체 국가산업단지 조성을 추진했으나, 기업 수요 부족 등으로 인해 사업 규모가 축소되는 등 난항을 겪고 있는 것으로 파악됩니다. 하지만 그럼에도 불구하고 해당 지역은 대전시의 주요 산업 발전 계획과 연관되어 있어 향후 변화 가능성이 있습니다.

4.3. 상업 시설 현황

주변에 대규모 상업 시설보다는 주거용, 주상용 부동산이 혼재되어 있으며, 차량 접근성이 양호한 편입니다. 대전시 전체적으로는 둔산, 유성온천 지역 등에 주요 상권이 발달해 있으며, 특히 유성구는 현대프리미엄아울렛, 대전신세계 Art & Science 등 대형 복합 시설이 들어서는 등 상권이 확장되고 있는 추세입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주변에 대규모 상업 시설은 부족하나, 지역 내 기반 시설 및 주거 단지 인근의 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 연구 시설

"한국임업진흥원 임업기술실용화센터"가 인근에 있으며, 대전 지역은 KAIST, 충남대학교 등 다수의 연구 및 교육 기관이 위치하여 전반적으로 교육 및 연구 환경이 우수한 편입니다.

5.3. 기타

유성구는 과거 대덕연구단지의 조성과 93 대전 엑스포 개최 등으로 과학·문화·관광 휴양 도시로서의 위상을 구축해왔습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한지역

본 토지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 행위 시 관련 규제를 따르고 별도의 허가를 받아야 합니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외되는 제시외 건물 및 컨테이너에 대해 법정지상권이 성립될 경우, 이는 토지 활용에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. 감정평가액 및 최저매각가격이 이로 인해 제한받고 있음을 명시하고 있어, 낙찰 시 해당 문제를 해결하기 위한 추가 비용이나 시간, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

해당 지역은 '대전 나노·반도체 국가산업단지' 지정과 관련하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 묶여 있습니다. 이는 토지 거래 시 지방자치단체의 허가를 받아야 함을 의미하며, 허가 조건 및 절차를 준수해야 합니다.

6.4. 가축사육 제한 구역

200m 이내 가축 사육이 제한되는 구역으로, 축산업 관련 개발이나 시설 설치에 제약이 따릅니다.

6.5. 토지 이용 제한

자연녹지지역에 속해 있어 용도지역상 개발이 제한될 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 존재 가능성

직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 검색 결과에 따르면 대전 유성구 구즉동 일대에 SRF 발전소, 동물보호소, 하수종말처리장 등이 계획되거나 운영 중이며, 이는 지역 주민들의 민원을 야기하는 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 미래 산업 단지 인근 입지

대전 나노·반도체 국가산업단지 지정 구역과 인접해 있어, 향후 해당 산업단지 개발이나 관련 산업 생태계 확장 시 수혜를 받을 잠재력이 있습니다.

7.2. 저평가 가능성

매각 제외되는 제시외 건물로 인해 감정평가액 및 최저매각가격이 제한받고 있다는 점은, 법정지상권 문제를 해결할 경우 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 가능성을 시사합니다.

7.3. 대전 유성구의 성장 잠재력

유성구는 대덕연구개발특구, 국제과학비즈니스벨트 등의 핵심 시설이 위치하며, 대규모 복합 시설 개발이 이루어지고 있어 장기적인 성장 잠재력이 높은 지역입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 계산동에 위치한 토지 매각 건으로, 대전 나노·반도체 국가산업단지 예정지와 인접하여 미래 산업 발전 가능성이 있는 입지를 가지고 있습니다. 하지만 개발행위허가제한지역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 매각 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 활용에 중대한 제약이 따르는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 감정가 및 최저매각가격은 이러한 법정지상권 관련 위험 요소를 반영한 수준으로 판단됩니다.

따라서 본 물건은 법정지상권 문제를 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험과 전문성이 있는 투자자에게 적합할 것으로 보입니다. 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 성립 여부 및 해결 방안을 명확히 파악한 후, 개발행위허가제한, 토지거래허가구역 지정 등 제반 규제를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크, 특히 법정지상권 관련 문제 해결 비용 및 법적 절차에 소요되는 시간, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시된 감정평가액(1,691,940,000원) 및 최저매각가격은 제시외 건물로 인한 제한을 받은 금액이므로, 단순 감정가 이하 입찰보다는 법률적 리스크를 충분히 반영한 가격 산정이 필수적입니다.

따라서, 투자자의 위험 감수 수준과 법적 리스크 해결 능력에 따라 매우 유동적으로 결정될 것이며, 구체적인 예상 입찰가 산정은 반드시 법률 전문가와 심층적인 상담 후 진행하시기 바랍니다.1. 물건 기본 정보