나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502558 [1] 세종특별자치시 금남면 박산리 208-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 금남면 박산리 소재 "박산리 마을회관" 북서측 일대에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연취락지구내 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통인 버스노선 및 배차간격 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나 남측으로 인접지번을 이용하여 차량접근 가능하나 원활하지 못하며, 향후 지속적인 도로 이용가능성은 별도의 확인을 요함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 부합물 및 종물로서 제시외 건물(㉠~㉢) 및 수목(감나무 등) 등이 소재함(후첨 "건물개황도 및 사진용지" 참고)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임 2)본건의 위치 등은 지적경계가 명확하지 않아 목측에 의한 것으로 정확한 경계 등은 별도의 측량을 요함

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 목조 기와지붕 단층 등으로서, 외 벽 : 시멘트위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 마감 등 창 호 : 목재창호 및 샷시창호 등임.

이용상태

주택 및 부속사, 잿간, 돈사 등으로 이용 중임.

설비내역

본건은 급배수설비(옥외 용수시설 포함), 위생설비, 전기설비, 난방설비(보일러시설), 기타설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

본건 부합물 및 종물로서 제시외 건물(㉠~㉢) 및 수목(감나무 등) 등이 소재함(후첨 "건물개황도 및 사진용지" 참고)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)본건 건물 및 제시외 물건 등 일부는 인접지번 지상에 소재(후첨 "지적도" 참고)하고 있는바 경매참여시 유의하시기 바람. 3)본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였는바, 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 포함. 본건은 지적도상 맹지이나 남측으로 인접지번을 이용하여 차량접근 가능함. 정확한 경계 등은 별도의 측량을 요함. 건물 등 일부는 인접지번 지상에 소재하는 것으로 조사됨. 목록 2 건물 중 부속사 "목조 스레트지붕 돈사 2.25㎡"는 일부 증축된 것으로 조사되어 면적사정(13㎡)하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502558 (1)

소재지: 세종특별자치시 금남면 박산리 208-10

용도: 단독주택

토지면적: 499.00㎡ (약 151평)

건물면적: 98.06㎡ (약 29.7평)

감정가: 560,467,740원 (56,047만원)

건물구조: 목조 기와지붕 단층 주택 및 부속사, 잿간, 돈사 등

건축년도: 1951년 (이용승인일 기준)

1.2. 매각 대상

토지와 건물 일괄매각

제시외 건물(돈사 등) 및 제시외 수목 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 금남면 박산리 소재 "박산리 마을회관" 북서측 일대에 위치합니다.

주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연취락지구 내 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

간선도로와의 거리, 대중교통(버스 노선 및 배차 간격) 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 지적도상 맹지입니다.

남측으로 인접한 타 지번을 이용하여 차량 접근이 가능하나, 원활하지는 않은 것으로 조사되었습니다.

향후 지속적인 도로 이용 가능성에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구

제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

을3 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2014-05-22, 132,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 본 경매로 인해 소멸됩니다.

갑2, 갑3, 갑6, 갑7 등의 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 등 본건 명세서상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이성남 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-06

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 농가주택과 농경지가 혼재된 자연취락지구 내에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 마을이나 읍내 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

제공된 자료 및 검색 결과상 본건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되지는 않았습니다. 다만, 금남면 지역에서 생활폐기물 처리시설 논의가 있었던 점을 미루어 볼 때, 장기적으로 해당 시설의 위치 및 운영 현황을 파악하는 것이 좋을 수 있습니다.

인근 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 접근성 문제

본건은 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통한 차량 접근로가 원활하지 못하고 향후 지속 가능성 확인이 필요합니다. 이는 재산권 행사 및 개발에 제한을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 경계 및 건물 위치 불확실성

정확한 지적 경계가 불명확하며, 건물 일부가 인접 지번 지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 소유권 분쟁 및 법적 문제로 이어질 수 있습니다. 별도의 측량을 통해 정확한 경계를 확인하고, 인접 토지와의 관계를 명확히 해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 및 수목 관련

제시외 건물(돈사 일부 증축) 및 수목 등이 매각에 포함되나, 이들의 정확한 위치와 소유권 관계, 관리 상태 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 인접 토지에 걸쳐 있는 부분에 대한 조사가 필요합니다.

6.4. 맹지 관련 문제

지적도상 맹지라는 점은 건축, 증축, 토지 활용 등에서 법적, 물리적 제약을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 내 자연취락지구에 위치한 단독주택으로, 감정가는 560,467,740원입니다.

그러나 지적도상 맹지로서 도로 접근이 원활하지 않고, 건물 일부가 인접 토지에 소재하는 등 심각한 법적, 물리적 하자 및 불확실성을 내포하고 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 또한 인수 부담이 없습니다.

향후 이러한 문제점들을 해결하는 데 상당한 비용과 노력이 소요될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 지역 내에서 상대적으로 저렴한 가격으로 토지 및 주택을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 도로 접근성 및 경계 문제를 해결한다면, 주거용 또는 농가주택으로서의 가치를 재평가할 수 있습니다.

* 제시외 건물(돈사)을 활용한 영농 또는 소규모 사업 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 직접적으로 비교할 수 있는 유사한 단지 내 또는 동일 건물 형태의 매물에 대한 시세 자료가 제공되지 않았습니다. 인근 지역의 토지 매물 정보는 있으나, 본건의 용도 및 면적과 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 정확한 시세 분석 및 현 시가 산정에는 한계가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 560,467,740원(56,047만원)입니다.

하지만, 지적도상 맹지, 인접 토지 경계 침범, 비원활한 접근로 등의 중대한 하자로 인해 실질적인 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 판단됩니다.

입찰 시에는 이러한 문제점들을 해결하기 위한 예상 비용(측량비, 토지 매입 또는 사용권 확보 비용, 건물 철거/이전 비용 등)을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 리스크를 감안한 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준에서 결정될 것으로 보이며, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 입찰가를 산정해야 합니다.

잠정적인 범위로는 390,000,000원 ~ 450,000,000원 (39,000만원 ~ 45,000만원) 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 보수적인 추정치이며 실제 가치 판단은 별도 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.