나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101074 [1] 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 '의왕TG' 북측 인근에 위치하며 주위는 소규모공장, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물내 제4층 제403호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역(부곡배수구역), 하수처리구역(부곡처리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사로부터 2026. 6. 22.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101074 (1)

소재지: 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 209,000,000원

토지면적: 39.96㎡ (약 12.09평)

건물면적: 44.38㎡ (약 13.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

- 위치: 경기도 의왕시 삼동 소재 '의왕TG' 북측 인근에 위치.

- 주위환경: 소규모 공장, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역. 제반 주위 환경은 보통 수준.

- 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편리. 제반 교통 상황은 보통.

- 도로: 본건 남서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

- 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

- 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-07

* 확정일자: 2022-02-16

* 대항력: 자료 상 '대항력: 없음'으로 표기되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 상반됩니다. 그러나 주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사(HUG)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액 변제받지 못한 경우 매수인에게 잔액에 대한 청구권을 포기하고 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금: 0원

- 등기부 현황:

* 말소기준권리: 압류 (의왕시, 2024-04-26)

* 등기부채권 총액: 225,000,000원

1.3. 상권분석

- 지역 특성: 소규모 공장, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 용도의 상권 형성.

- 편의시설: 대중교통 이용은 용이하나, 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

- 주변 환경: 소규모 공장 등 산업 시설과 혼재된 지역 특성상, 일부 시설로 인한 소음, 먼지 등의 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 4층 403호.

- 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중.

- 설비 내역: 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비 구비.

1.5. 잠재적 리스크

- 임차인 보증금 관련: 임차인의 보증금(225,000,000원)이 감정가(209,000,000원)보다 높으나, HUG의 확약으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 결과에 따라 임차인과의 명도 과정에서 변수 발생 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

- 권리관계 복잡성: 임차인 관련 정보의 불일치 및 HUG 인수 조건 변경 등 복잡한 권리 관계로 인해 추가적인 확인 및 검토가 필요할 수 있습니다.

- 지역 환경: 소규모 공장 등과 혼재된 지역으로, 주거 쾌적성 측면에서 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 209,000,000원입니다. 교통은 비교적 양호하나, 지역이 공장 등과 혼재되어 있어 주거 환경이 최적이라고 보기는 어렵습니다. 권리관계는 복잡한 편이며, 특히 임차인의 보증금이 감정가를 상회하지만, 한국주택금융공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 절차의 결과에 따라 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

- HUG 확약으로 인한 보증금 미인수: 임차인의 보증금 전액 인수 부담이 없어 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

- 시세 대비 감정가: 분석된 주변 시세와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

- 대중교통 접근성: 인근 버스정류장으로 인한 대중교통 이용 용이성은 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가는 약 195,000,000원에서 325,000,000원 사이로 파악되었습니다. 특히 최근 거래된 신축 빌라의 경우 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 본 건은 건물 연식(2018년 준공 추정) 및 조건 등을 고려할 때, 감정가 209,000,000원을 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다. 임차인의 보증금 미인수 조건이 명확하므로, 경쟁자 수와 배당 결과에 따라 변동될 수 있으나, 현재 시세 및 법원 감정가를 종합적으로 고려하여 190,000,000원에서 205,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.