나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101079 [1] 경기도 군포시 부곡동 1140-2 군포광장프라자 주건축물제1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 ""부곡중앙 초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 1호선 ""의왕역""이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2, 지상5층건 내 1층 105호로서(사용승인일: 2012.09.25.),
외벽: 인조석붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 알루미늄 및 칼라새시 창호 등

이용상태

현황 근린생활시설(""이모네밥상"")로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하주차장, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형인 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

105호는 인접한 104호와 하나로 합체되어 음식점으로 운영되고 있음, 원상복구 가능하고 104호, 105호 출입문이 별도로 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101079 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 부곡동 1140-2 군포광장프라자 주건축물제1동 1층105호

* 건물명: 군포광장프라자

* 용도: 근린생활시설 (현 음식점)

* 감정가: 321,000,000원

* 토지면적: 17.31㎡ (약 5.23평) / 토지 지분: 17.3084㎡ (약 5.23평)

* 건물면적: 40.05㎡ (약 12.11평) / 건물 지분: 40.05㎡ (약 12.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수원화성오산축산업협동조합

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상5층 건물 내 1층 105호

* 사용승인일: 2012년 9월 25일

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역 등

2. 입지조건

* 위치: 경기도 군포시 부곡동, 부곡중앙초등학교 남동측 인근

* 주위환경: 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 1호선 의왕역이 소재하여 제반 교통 여건이 무난한 편입니다.

* 도로: 건물 북서측으로 중로(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 11월 18일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (채권액: 164,400,000원)입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 위 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 낙찰과 함께 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 본 건의 경우, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업자)일자: 2021년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025년 7월 25일

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 김 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

* 주변: 부곡중앙초등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 업무시설이 혼재되어 있어 근린상가로서 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* 현황: 본건 105호는 인접한 104호와 합체되어 "이모네밥상"이라는 상호로 음식점으로 운영 중입니다.

* 특이사항: 105호는 독립된 출입문이 별도로 존재하며, 원상복구가 가능한 상태입니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서는 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 의왕역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 업무시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 부곡중앙초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

* 주차: 건물 내 지하 주차장이 마련되어 있으며, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 합체 운영으로 인한 명도 협의: 105호가 인접한 104호와 합체되어 운영 중이므로, 명도 과정에서 원상복구에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 별도 출입구가 존재하고 원상복구가 가능하다고 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 건축물 관련 제한: 해당 물건이 위치한 지역에는 비행안전제3구역, 가축사육제한구역 등 일부 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2012년 사용승인된 건물로, 향후 건물의 유지보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 군포시 부곡동에 위치한 역세권 근린상가로서, 안정적인 상권에 자리하고 있어 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확하고 안전합니다.

* 현재 임차인이 운영 중이나 대항력이 없으며, 합체 운영 중인 점은 명도 시 고려사항이지만 원상복구 가능성과 별도 출입구 존재로 인해 명도 진행에 큰 무리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 가족 단위의 고객 유입도 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 의왕역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 안정적 수요: 주거, 업무, 교육 시설이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 근린생활시설 수요가 예상됩니다.

* 권리상 안전: 등기부상 모든 권리가 말소 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없습니다.

* 활용도 높은 전용면적: 12.11평의 전용면적은 소규모 상업 시설 창업 및 운영에 적합합니다.

* 운영 유연성: 원상복구가 가능하여 향후 다양한 업종으로의 전환이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 321,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 상세 산정: 정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 최근 실거래가, 인근 유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 상황, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 감정가를 기준으로 하여 보수적으로 접근하는 것이 권장되며, 권리상 인수 사항이 없는 점을 고려하여 경쟁률 등을 예상한 후 전략적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.