나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1226 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2064-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 ""화성시청"" 북측에 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 다세대주택, 주상용건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근으로 간선도로의 이용이 용이하여 광역적 도로접근성
은 양호하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 평탄한 장방형지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

특기사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서

외벽 : 석재 및 벽돌 마감 등
내벽 : 벽지, 타일, 페인트 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호(1)은 단독주택(근린생활시설 및 다가구주택)으로 이용중임.

1층은 근린생활시설 2개호로 이용중임.
2층은 다가구주택 4개호(201호~204호)로 이용중임.
3층은 다가구주택 4개호(301호~304호)로 이용중임.
4층은 다가구주택 1개호(401호-복층)로 이용중으로 층고를 이용하여 다락이 소재함.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비, 도시가스설비, 공동현관설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

""평가의견 Ⅲ.1.참고사항"" 및 후첨 '지적개황도, 건물개황도' 참조

<제시외 건물>
㉠철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 (옥탑소재), (다락) 약 48.76㎡
㉡철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 (옥탑소재), (계단실) 약 13.16㎡
㉢경량철골조 판넬지붕 (4층소재),(창고 등), 약 28.04㎡

-본건 건물에 부합된 확장발코니는 건물가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건 건물의 2층,3층은 건축물관리대장 상 2층 2가구, 3층 2가구이나 현황 2층 4가구,
3층 4가구로 이용중임. (건축물관리대장 상 위반건축물)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황 등은 외관탐문 및 건축물관리대장 상
현황도면 등에 의하였음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 포함.
-건축물대장상 위반건축물로 표기됨.
-현황 2층 4가구, 3층 4가구로 이용중임. 4층은 다락이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 2064-5 소재 근린주택으로, 수원지방법원 2025타경1226 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 1,292,547,200원이며, 토지면적은 296.50㎡(약 89.73평)이고 건물면적은 443.85㎡(약 134.33평)입니다. 건물 제시외 면적으로 89.96㎡(약 27.21평)가 포함되어 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 동두천중앙새마을금고입니다.

1.1. 소재지 및 토지정보

* 소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2064-5

* 토지면적: 296.50㎡ (약 89.73평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등

1.2. 건물정보

* 건물용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

* 건물면적: 443.85㎡ (약 134.33평)

* 건물 제시외 면적: 89.96㎡ (약 27.21평) (옥탑, 창고 등)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물

* 건축물대장상 위반건축물 표기: 건축물대장상 2층 2가구, 3층 2가구이나 현황 2층 4가구, 3층 4가구로 이용 중.

1.3. 매각정보

* 감정가: 1,292,547,200원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 위반건축물 표기, 현황 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 다락 이용 중.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시청 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하고 간선도로 이용이 편리하여 광역적 도로 접근성은 양호합니다. 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2016년 5월 27일 접수된 중앙새마을금고의 근저당권(을9, 588,000,000원)으로, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있으나, 모두 말소 예정인 권리입니다.

* 임차인 현황

* 안 (ANJINWU): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일 2021-09-17, 배당신고일 2025-06-20, 대항력 없음.

* 전 (QUANSHANYU): 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정일 2024-07-22, 배당신고일 2025-06-20, 대항력 없음.

* 강 (강경호): 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일 2019-08-23, 배당신고일 2025-01-24, 대항력 없음.

* 안 (안창경): 보증금 10,000,000원, 차임 650,000원, 전입일 2023-02-06, 확정일 2026-08-18, 배당신고일 2025-06-30, 대항력 없음.

* 최 (최원준): 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일 2016-12-12, 배당신고일 2025-07-11, 대항력 없음.

* 그 외 다수의 임차인이 있으나, 대부분 대항력이 없으며 보증금 및 차임 정보가 없거나 0원으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 없음 (단, 토지등기부의 지상권 개요는 비고란에 내용 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 화성시청 인근에 위치하여 행정기관 및 주거, 상업 시설이 혼재된 지역에 해당합니다. 단독주택, 다세대주택 등과 더불어 주상복합 건물들이 자리하고 있어 지역 내 소비 수요가 존재합니다. 주변 도로 접근성이 양호하여 물류 이동 및 고객 접근에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 최근 분양된 헤르만하우스남양과 같은 신축 연립주택들의 매매 사례가 확인되어 지역 내 주거 선호도 및 시세 상승 가능성을 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 화성시청이 위치하며, 관공서 이용이 편리합니다. 주상복합 지역 특성상 상업 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통

차량 접근이 용이한 간선도로에 인접해 있으며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 교육환경

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 대한 법률이 적용됩니다. (화성오산교육지원청 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물

건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있으며, 실제 이용 현황(2층 4가구, 3층 4가구)이 건축물대장과 상이합니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 조치가 발생할 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 받을 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 임차인 명도

대부분의 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 현황상 많은 가구로 이용 중이므로 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 시간 소요가 발생할 가능성이 있습니다. 특히 보증금액이 있는 임차인(안 , 전 , 강 , 안 , 최 등)의 명도를 신중하게 진행해야 합니다.

* 건물 노후화 및 관리 상태

건축물 준공 연도가 명확하지 않으나, 등기부상 근저당 설정 연도를 고려할 때 일정 수준의 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 내부 및 외부 마감, 설비 상태 등에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시청 인근에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 면적이 적절하며 다양한 용도로 활용 가능한 장점이 있습니다. 또한, 경매 절차상 말소 기준 권리 이후의 대부분 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있다는 점은 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 다수의 가구로 임대 중인 점은 향후 임대 수익 확보 측면에서 긍정적일 수 있으나, 위반건축물 문제로 인한 법적 제약 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 화성시청 인근으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 풍부한 토지 및 건물 면적: 총 토지 면적 약 90평, 건물 면적 약 134평으로 비교적 규모 있는 건물을 취득할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 등기부상 권리는 경매로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 및 인수 보증금 부담이 없어 권리 분석상 안전합니다.

* 임대 수익 잠재력: 다수의 가구로 이용 중인 현황을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1,292,547,200원입니다. 인근 연립주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 단위 면적당 가격이 높게 형성되어 있으나, 본 건은 근린주택이라는 점과 다수의 가구로 이용 중인 점을 감안해야 합니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물이라는 중대한 하자가 존재하므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

위반건축물로 인한 불확실성 및 추후 발생 가능한 비용을 고려하여, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 감정가: 1,292,547,200원

* 예상 입찰가 범위: 약 1,098,000,000원 ~ 1,163,000,000원

현 시점에서의 예상 입찰가로 1,150,000,000원을 제시합니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.