나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56146 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 35 원천주공아파트 108동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 '원천중학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지내 도로를 통해 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트구조 철근콩크리트슬래브지붕 지상15층 건내 제3층 제308호로서,

(사용승인일 : 1987.07.14)

외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,

내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,(탐문조사에 의함)

창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25미터,동측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

기호 #(1) 토지는 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원정보과학고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아주대학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원천중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아주대학교(수원교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호 #(2),(4) 토지는 도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원천중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호 #(3) 토지는 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원천중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56146 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 35 원천주공아파트 108동 3층308호

용도: 아파트

감정가: 378,000,000원

토지면적: 30.91㎡ (약 9.35평)

건물면적(전용면적): 41.30㎡ (약 12.49평)

건물면적(분양면적): 56.97㎡ (약 17.23평) (KB부동산 자료 기반 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 정비구역

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 '원천중학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 조건은 보통임.

단지 내 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

아주대학교, 아주대학교병원, 삼성전자 수원사업장 등이 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

3. 권리분석

등기부등본상 총 채권액은 1,247,532,321원임.

말소기준권리: 2018년 6월 29일 접수된 우리은행 근저당권(을9)임.

본 경매로 인해 근저당권, 근저당권, 주택임차권(안지연), 강제경매개시결정, 압류, 가압류 등은 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 안지연 (안 )

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 3일

* 확정일자: 2020년 5월 19일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 편리함.

인근에 아주대학교, 아주대학교병원 등이 있어 관련 종사자 및 학생들의 수요가 존재함.

주변에 대형 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호한 편임.

주변에 혐오시설 관련 정보는 현재까지 검색 결과 확인된 바 없음.

5. 생활정보

아파트명: 원천주공

준공년월: 1987년 7월 14일 (40년차)

총 세대수: 1,320세대 (8개동)

해당 동: 108동, 해당 층: 3층

주차: 총 430대 (세대당 약 0.32대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

주변 교육시설: 원천중학교, 수원정보과학고등학교, 아주대학교 등.

주변 의료시설: 아주대학교병원.

6. 잠재적 리스크

준공 후 40년이 경과한 노후 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 시점 도래 가능성이 있음.

건축년도가 오래되어 단열, 방수 등 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

특이사항으로 '유동화물건' 및 '정비구역'으로 지정되어 있어, 향후 재건축 가능성 및 사업 진행에 따른 변동 가능성이 존재함. '정비구역' 지정은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행의 불확실성도 내포함.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 재건축 추진 가능성이 있는 노후 아파트 단지에 위치하고 있으며, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 편임.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수할 보증금은 없음.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 적정 수준으로 판단되나, 노후화로 인한 리스크와 정비구역 지정에 따른 향후 사업 진행 여부를 신중하게 고려해야 함.

8. 투자 포인트

재건축 잠재력이 있는 노후 아파트 단지: 정비구역 지정 및 안전진단 추진 등으로 미래 가치 상승 기대.

우수한 입지: 학교, 병원, 대학, 삼성전자 등 배후 수요 풍부.

비교적 합리적인 감정가: 최근 실거래가 추이를 고려할 때 경쟁력 있는 감정가.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 6-7월):

* 49.94㎡ (전용면적, 10층) 429,000,000원

* 49.94㎡ (전용면적, 13층) 420,000,000원

* 61.52㎡ (전용면적, 4층) 560,000,000원

(위 거래 사례들의 분양면적(공급면적) 기준 평당가를 고려할 때, 본건(전용 41.30㎡, 분양 56.97㎡)의 시세는 약 347,000,000원 ~ 379,000,000원으로 추정됨.)

감정가: 378,000,000원

대항력 없는 임차인 보증금 인수 없음.

경매 물건의 특성 및 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰을 고려할 수 있음.

예상 입찰가: 390,000,000원

(인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.