나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55967 [1] 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 7층726호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 화성시 반송동 소재 '동탄센트럴파크' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상업 및 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 중심상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근지역의 도로정비상태 양호하고 기타 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상11층 건물 중 7층 726호임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중임.
(별지 '건물개황도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등의 소방설비, 난방설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서, 상업용 및 업무용, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 4차로의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55967 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 7층726호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적및가격

감정가: 103,000,000원

토지면적: 3.83㎡ (약 1.16평)

토지지분: 3.83㎡ (약 1.16평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

건물지분: 21.06㎡ (약 6.37평)

건물제시외면적: 0.00㎡

참고: 아파트의 전용면적 및 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 화성시 반송동 소재 '동탄센트럴파크' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

본건 주위는 상업 및 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 중심상업지대입니다.

2.2. 교통및도로

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 지역의 도로 정비 상태가 양호하고 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

본건 동측으로는 4차로의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 3일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑8)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김홍범 (마스킹: 김 )

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-12

확정일자: 2022-07-28

배당신고일자: 2024-11-28

대항력: 있음

권리종류: 주택임차권 (을9)

말소여부: 인수

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

3.3. 기타권리관계

* 공유자전원지분전부이전 (갑1, 2012-03-30)

* 소유권이전 (갑5, 2015-08-24)

* 소유권이전 (갑6, 2018-12-03)

* 소유권이전 (갑7, 2022-09-05)

* 가압류 (갑8, 2024-06-03, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑9, 2025-05-26, 김OO) - 본건 경매개시결정

4. 상권분석

본건은 중심상업지대에 위치하여 상업, 업무, 주거시설이 복합적으로 발달해 있습니다.

주변으로 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및이용

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상11층 건물 중 7층 726호입니다.

공동주택(아파트)로 이용 중에 있습니다.

5.2. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등의 소방설비, 난방설비, 지하주차장시설 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지는 장방형의 형상이며, 상업용, 업무용, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련리스크

본건에는 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 임차권이 인수되므로 보증금 110,000,000원의 인수 가능성이 있습니다.

다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 금액만큼은 배당을 통해 해결될 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인의 명도 과정 및 배당 결과에 따라 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 유의해야 합니다.

6.2. 기타리스크

* 건물의 전용면적(21.06㎡)이 협소하여 실거주 또는 임대 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로 설정되어 있어, 전체 채무 규모 및 다른 담보 물건들의 진행 상황을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합의견

본건은 화성시 중심상업지구 내에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 권리관계 분석이 중요하며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 실제 잔존 부담이 없음을 의미하는지 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 면적이 작다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 화성시 중심상업지구라는 입지적 강점으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 저렴한 감정가와 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

* 본건 인근 지역의 개발 계획 및 상업 시설 확충 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 감안하여 산정합니다.

즉, 임차인의 보증금 110,000,000원이 낙찰자에게 추가적인 부담으로 작용하지 않는다는 전제 하에, 감정가 103,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 특성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요소를 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.