나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56104 [1] 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 6층613호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 ‘한림대학교 동탄성심병원’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 각종 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 6층 613호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, '업무시설 및 판매시설 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로, 남서측 및 남동측으로 소로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 등임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56104 (1)

소재지: 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체 오피스텔 6층 613호

용도: 오피스텔

감정가: 83,000,000원

토지면적: 8.86㎡ (약 2.68평)

토지지분: 8.859㎡ (약 2.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

건물지분: 25.52㎡ (약 7.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 화성시 석우동 소재 ‘한림대학교 동탄성심병원’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 각종 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임. 최근 실거래가 정보가 부족하지만, 주변으로 예당초등학교, 석우중학교 등이 근접해 있어 교육 환경을 갖추고 있음.

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 경부고속도로 동탄IC, 용인~서울 고속도로 연장선 등과의 접근성이 양호하여 수도권 이동이 용이함.

인접 도로상태:

본 건 북동측으로 중로, 남서측 및 남동측으로 소로의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없음.

토지이용계획 및 제한상태:

근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있음. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당됨.

주변 시설:

주변에 한림대학교 동탄성심병원이 있으며, 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있음. 삼성반도체 화성공장과의 접근성도 양호한 편임.

검색 결과, 단지 인근에서 직접적으로 혐오시설이 확인되지는 않았으며, 대체로 상업 및 업무시설이 혼재된 지역임. 다만, 880m 및 920m 거리에 공장 시설이 언급되기는 하나, 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 4일 접수된 금천세무서장의 압류(을구 8번)임.

인수되는 권리:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 9번 주택임차권(채권자: 조용인, 금액: 74,000,000원)이 '인수'로 표시되어 있으며, 물건명세서 참고사항에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있음. 이는 해당 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 함을 의미함.

임차인 현황:

임차인: 조용인 (주택도시보증공사)

보증금: 74,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-20

확정일자: 2020-07-01

대항력: 있음

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 중 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 수 있으므로 세부적인 권리 분석 및 배당 내역 확인이 필수적임.

4. 상권분석

토지 이용상태:

본 토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, '업무시설 및 판매시설 건부지'로 이용 중임. 이는 해당 건물이 상업 및 업무 목적으로 활용되고 있음을 나타냄.

5. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 6층 613호임. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호임.

설비내역:

본 오피스텔은 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성:

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인(조용인, 보증금 74,000,000원)의 존재임. 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 사실상 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미함.

임대 관계 미상:

기타 참고사항에 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현재 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄 지역의 업무 및 상업 밀집 지역에 위치한 오피스텔로, 병원 및 주요 업무 시설과의 인접성 등 입지적 장점을 가지고 있음. 건물 연식(2012년) 대비 양호한 상태로 판단되나, 가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 전액 회수가 불확실하여 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점임. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고 추가적인 인수 금액을 고려하여 신중하게 접근해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄 중심 상업지구 내 위치, 한림대학교 동탄성심병원 및 삼성반도체 등 주요 시설 인접.

* 발달된 교통망: 주요 도로 접근 용이, 대중교통 이용 편리.

* 활발한 지역 경제: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 밀집 지역으로 임대 수요 기대 가능.

* 적정 건물 연식: 2012년 준공으로 비교적 최신 시설 유지.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사 면적(20.18㎡~21.63㎡)의 오피스텔이 2025년 12월부터 2026년 2월까지 50,000,000원에서 60,000,000원 사이에서 거래되었음. 본 건의 전용면적은 25.52㎡로, 이를 바탕으로 환산 시 현재 시세는 약 66,300,000원 내외로 추정됨.

감정가 83,000,000원 대비 낮은 시세로 인해 경매 참여 시 시세차익을 기대할 수 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 74,000,000원)의 존재로 인해 인수 보증금 발생 가능성을 반드시 고려해야 함.

위 시장 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 65,000,000원 을 제시함. 이 가격은 시세 범위 내에 있으며, 잠재적 인수 보증금을 감안하여 보수적으로 산정한 금액임. 다만, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 현황 및 법원 진행 상황을 최종 확인하여 전략을 수립해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.