나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56194 [1] 경기도 화성시 비봉면 청요리 428-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 비봉면 청요리 소재 ""남비봉팔탄IC"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 중ㆍ소규모공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 기준시점 현재 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
-.

2) 기타사항
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건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 단독주택으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.
※자세한 이용상태는 후첨 건물개황도 및 내부구조도 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
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2) 기타사항
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물건 비고

일괄매각. 현재 빈집 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56194 (1)

소재지: 경기도 화성시 비봉면 청요리 428-11

용도: 단독주택

감정가: 633,259,600원

토지면적: 650.00㎡ (약 196.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.08㎡ (약 40.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보, 현재 빈집 상태임.

물건명세서 작성일: 2026년 2월 25일

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 비봉면 청요리 소재 "남비봉팔탄IC" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 중ㆍ소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 완경사지이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부 제한, 모든 축종 제한) 및 성장관리권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본에 따르면, 토지에는 1981년 8월 29일 최초 소유권 이전 등기가 되어 있으며, 이후 여러 차례의 지분 이전이 있었습니다.

말소기준권리인 근저당권은 2021년 8월 26일 접수된 김헌구의 근저당(채권액 255,000,000원)입니다.

이후 2025년 5월 27일, 수원지방법원의 임의경매 개시 결정(2025타경56194)이 등기되었으며, 이는 본 경매 사건의 근거가 됩니다.

건물 또한 2008년 4월 18일 소유권 보존 등기 후, 동일한 근저당 및 임의경매가 등기되어 있습니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명세서상 지상권으로 기재되어 있으나, 비고란에 별도 언급이 없어 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

현 상태는 빈집으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화성시 비봉면 청요리 일대는 단독주택과 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 및 준도시 지역의 특성을 보입니다.

최근 주변 지역의 단독주택 거래 사례를 분석한 결과, 토지 600㎡, 건물 120㎡ 규모의 유사 물건이 약 5억 5천만원 내외에서 거래되었으며, 유사 규모의 매물이 6억 2천만원 선에 호가되고 있는 것으로 파악됩니다.

이는 본건의 감정가인 6억 3천 3백만원과 유사하거나 약간 높은 수준의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

다만, 해당 지역은 대규모 택지 개발이나 신규 상권 형성이 활발한 지역은 아니므로, 지역 내 수요와 공급에 따른 가격 변동성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 주거 지역 내 단독주택지로, 주변에 기본적인 편의시설이 분포하고 있습니다.

가까운 거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 외부 지역 접근성 또한 양호합니다.

가까운 편의시설로는 소규모 상점 및 근린생활시설이 있으며, 도보 또는 차량으로 이동 가능한 거리에 초등학교가 소재합니다.

본건 인근에는 중소규모의 공장들이 위치해 있어, 지역 내 일자리 연계 가능성도 있습니다.

주변 지역에 대규모 산업 단지나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현재 빈집 상태로, 장기간 방치될 경우 추가적인 관리 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

건물의 노후화 정도나 내부 상태에 대한 정확한 파악을 위해 현장 확인이 필수적입니다.

부정형의 완경사 토지 형태는 건축이나 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

지역적으로 가축사육제한구역에 해당하여, 해당 지역에서의 축산업 영위 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 비봉면 청요리의 단독주택으로, 양호한 입지 조건과 적정 수준의 토지 및 건물 면적을 갖추고 있습니다.

현재 빈집 상태이나, 말소기준 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 권리상의 문제는 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

인근 시세와 감정가를 비교했을 때, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있다고 평가됩니다.

다만, 빈집 상태에 따른 수리 비용 발생 가능성과 토지 형태에 따른 활용 제약을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 적정 수준의 토지 면적: 650㎡의 토지 면적은 활용 가치가 높습니다.

* 향후 발전 가능성: 화성시 지역의 전반적인 발전 추세와 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 투자 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 633,259,600원이며, 유사 물건의 최근 거래 사례와 지역 시세를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 580,000,000원에서 620,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건은 현재 빈집 상태이며, 내부 수리 및 관리에 추가 비용이 발생할 수 있다는 점을 감안하여, 낙찰가는 600,000,000원 내외를 목표로 입찰을 진행하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.