나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508933 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 915-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 '한국남동발전 영흥에너지파크' 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 숙박시설, 임야 및 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로 제2종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물로
(사용승인일: 2006.04.07)
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽: 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 현황 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

후면 '지적개황도' 및 '건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 건물 등기사항전부증명서상 층별 용도가 지1(소매점), 1층(종교집회장)으로 등재되어 있으나 건축물대장상 층별 용도는 지1(종교집회장), 1층(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 등재되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(계단실 철근콘크리트조 평지붕 26.73㎡ 및 물탱크실, E/V기계실 철근콘크리트조 평지붕 약 26.73㎡) 포함. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 약 13.6㎡ 및 판넬조 판넬지붕 10.2㎡)은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 건물 등기사항전부증명서상 층별 용도가 지1(소매점), 1층(종교집회장)으로 등재되어 있으나 건축물대장상 층별 용도는 지1(종교집회장), 1층(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508933 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 915-7

건물 용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상 지하1층 종교집회장, 1층 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 / 등기부상 지하1층 소매점, 1층 종교집회장)

감정가: 2,117,028,390원

토지 면적: 2,111.00㎡ (약 638.6평)

건물 면적: 1,165.05㎡ (약 352.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 당진새마을금고

사용승인일: 2006년 04월 07일

2. 입지조건

입지조건

위치: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 '한국남동발전 영흥에너지파크' 동측 인근

주위 환경: 근린생활시설, 단독주택, 숙박시설, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든축종제한), 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2023년 04월 24일 접수된 근저당권 (당진새마을금고) 입니다.

등기부 채권 총액: 2,100,000,000원 입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자: 2024년 11월 29일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

제시외 건물 관련

* 매각 포함: 계단실, 물탱크실, E/V기계실 (철근콘크리트조, 약 53.46㎡)은 매각에 포함됩니다.

* 매각 제외: 판넬조 건물 (약 13.6㎡ 및 10.2㎡, 총 23.8㎡)은 매각에서 제외됩니다.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 판넬조 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 최저매각가격: 제시외 건물 소재로 인해 최저매각가격이 제한받는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

상권분석

주변 입지: 영흥도 지역은 수도권 내 관광 및 레저 활동의 중심지로, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다. 본 물건은 '한국남동발전 영흥에너지파크' 인근에 위치하며, 근린생활시설, 주택, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 활용이 기대됩니다.

인근 주요 시설: '한국남동발전 영흥에너지파크'가 인근에 위치하고 있습니다. 주변에 영흥대교, 선착장 등 관광 및 산업 관련 시설이 있습니다.

업종 분석: 건축물대장상 1층은 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 지하1층은 종교집회장으로 등재되어 있으나, 건물 등기부상에는 지하1층 소매점, 1층 종교집회장으로 기재되어 있어 실제 이용 현황 및 업종 확인이 필수적입니다.

부동산 시장 동향: 영흥면 일대의 부동산 시장은 관광객 수요와 함께 전원주택 및 상업 시설 개발이 꾸준히 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

생활정보

교통 접근성: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 가능합니다.

주변 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 현황은 추가 현장 조사 필요)

주거 환경: 단독주택, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

법정지상권 미확인: 매각에서 제외되는 제시외 판넬조 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성은 소유권 행사 및 건물 이용에 잠재적 제약을 야기할 수 있습니다.

용도 불일치: 건축물대장과 건물 등기부상의 층별 용도 기재 내용이 상이하여(특히 1층 및 지하1층), 이에 따른 행정적 문제 또는 활용상 제약이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 명확화: 매각 포함 및 제외되는 제시외 건물의 현황, 법적 지위, 처리 방안 등에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

지역적 특성: 영흥도 지역의 개발 현황, 향후 전망, 관광 시즌 등에 따른 가치 변동성을 고려해야 합니다.

혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석으로는 혐오시설의 직접적인 언급은 없으나, 입찰 전 해당 지역에 대한 상세한 현장 조사 및 인허가 사항 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 대상입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

다만, 매각 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성, 건축물대장과 등기부상 용도 불일치 등은 명확한 확인과 법률적 검토가 필수적으로 선행되어야 합니다.

현 시설물 상태 및 주변 시세를 고려한 합리적인 가격 책정 시, 영흥도 지역의 잠재력을 바탕으로 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

영흥도 지역 개발 잠재력: 수도권 관광지로의 지속적인 개발 가능성과 함께 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

일괄 매각 이점: 토지와 건물을 함께 취득하여 통합적으로 관리하고 활용할 수 있습니다.

숨겨진 가치 발굴: 법정지상권, 용도 불일치 등의 리스크를 해소하고 면밀히 분석할 경우, 감정가 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

다양한 용도 활용: 근린생활시설로서 상가, 사무실, 주거 등 다목적으로 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

인수 보증금: 0원

최저매각가격: 2,117,028,390원

예상 입찰가 산정 고려 사항:

* 법정지상권, 용도 불일치 등 법적, 행정적 리스크 해소에 필요한 예상 비용.

* 건물 내부 상태 및 보수, 개량에 소요될 예상 비용.

* 영흥도 내 유사 물건의 시세 및 경쟁 물건 분석 결과.

* 향후 예상되는 임대 수익률 및 기대되는 시세 차익.

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 전문가 상담을 통한 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.