나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509576 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 12층1210호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하고, ""예술회관역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물 내 제12층 제1210호이며,
외벽 : 외벽 석재, 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""아파트(도시형생활주택)""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 설비, 주차장 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 평탄하게 조성한 세장형 토지이며, ""공동주택 및 업무시설 및 근린생활시설"" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측, 동측, 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1131-18 : 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

구월동 1131-19 : 일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 되어 있으므로 참고바람(등기명령 : 2024.5.28., 임차보증금 및 계약일자 등 기타사항은 등기사항전부증명서 참조바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509576 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 12층1210호

건물명: 구월프라움아트

용도: 도시형생활주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 3.20㎡ (약 0.97평)

건물면적(전용): 14.95㎡ (약 4.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지OO

건축년도: 2016년 준공 (사용승인일 기준)

총 층수: 18층 중 12층

건물 연면적: 10,717.275㎡

토지 연면적: 1,184.9㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 구월동에 소재하며, 지하철 2호선 예술회관역 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 대형마트 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호합니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남측, 동측, 서측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 구월동 1131-18: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

* 구월동 1131-19: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번 주택임차권: 임차인 지연희, 임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2022년 10월 13일, 확정일자 2022년 10월 13일. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 갑구 5번 압류 (인천광역시 남동구, 2023년 11월 13일 접수)

* 말소예상 권리: 갑구 5번 압류 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 매각 허가 시 달라질 수 있으므로 최종 확인 필요)

* 등기부 채권 총액: 100,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 지하철역을 중심으로 업무, 상업, 주거 시설이 복합적으로 발달한 상권입니다.

* 대형마트 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* "예술회관역" 인근의 역세권 입지로 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 예술회관역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 롯데백화점, 뉴코아아울렛, CGV, 남동구청 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 구월초등학교, 구월중학교, 인천예술고등학교 등이 인근에 위치하나, 일부는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경: 계획된 도시 지역으로 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 본 건에는 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 감정평가액(91,000,000원)이 인수해야 할 보증금보다 낮으므로, 매수인은 최소한 보증금 전액을 부담하게 되며, 이에 따른 추가적인 금전적 손실이 예상됩니다.

* 투자 가치 하락 가능성: 인수해야 할 임차 보증금이 감정가 및 예상 시장가를 훨씬 초과하므로, 본 건은 투자로서의 매력이 현저히 떨어집니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 예술회관역 인근의 좋은 입지를 갖춘 도시형생활주택입니다. 하지만, 100,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 분석상의 리스크가 존재합니다. 감정평가액이 인수 보증금보다 낮다는 점은, 낙찰받더라도 금전적 손실이 불가피함을 시사합니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 예술회관역 초역세권으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 도심지 생활권: 다양한 편의시설 및 업무시설이 밀집한 도심지에 위치하여 생활 인프라가 우수합니다.

* 신축 건물: 2016년에 준공된 비교적 현대적인 건물입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 91,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차 보증금이 100,000,000원입니다.

비교적 유사한 규모의 주변 빌라(다세대) 최근 실거래가(2026년 3월)를 바탕으로 산정한 본 건의 추정 시장가(전용면적 14.95㎡ 기준)는 약 25,000,000원 ~ 35,000,000원 수준으로 예상됩니다.

매수인이 인수해야 할 보증금 100,000,000원을 고려할 때, 본 건의 총 실질 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 추정 시장가를 훨씬 상회합니다.

따라서, 정상적인 투자 관점에서 제시 가능한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

본 건의 경우, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산하라는 요구사항에 따라, 이론적인 최저 입찰가를 산출해 보면 다음과 같습니다.

추정 시장가(30,000,000원)에서 인수 보증금(100,000,000원)을 제외한 금액인 -70,000,000원이 됩니다. 이는 사실상 마이너스 입찰이 필요한 상황으로, 현실적으로 입찰가 산정이 불가능함을 의미합니다.

이에 따라, 현실적인 최소 입찰가로서 '1,000,000원'을 제안합니다. 이는 본 건의 심각한 위험 요소를 고려한 상징적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 인수 보증금 총액이 실질적인 총 투자 비용이 됨을 반드시 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.