나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72011 [1] 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 4층 402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부중앙역"" 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물내 4층 402호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 석재 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 유사 사다리형 토지로서, 아파트-원룸형주택, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역 (경전철)), 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))임.

기호(2),(3)토지 공히: 일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호 구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보 호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)), 중점경관 관리구역(중점경관관리구역(호국로))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72011 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 4층 402호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

토지면적: 4.29㎡ (약 1.30평)

건물면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역" 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.

* 본건은 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 토지는 일반상업지역에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있습니다.

* 또한, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경72011), 권리금액 146,000,000원 (2025-04-03 접수).

* 본건에는 선순위 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 이

* 전입일자: 2022-07-25

* 확정일자: 2023-05-01

* 배당신고일자: 2023-08-03

* 보증금: 146,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 주택임차권이 설정되어 있으며, 말소 예정이 아닌 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 상, 해당 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 146,000,000원.

1.3. 상권분석

* 본건은 "의정부중앙역" 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 주거 및 업무, 근린생활시설이 복합적으로 발달할 수 있는 환경입니다.

* 주변에 다양한 주거 형태 및 상업 시설이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 의정부중앙역(지하철) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며, 의정부중앙초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 의정부중앙역, 의정부시청, CGV 의정부, 롯데백화점 의정부점, 각종 은행 및 병원 등 다양한 편의시설이 반경 1km 내외에 분포하고 있습니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에서 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

* 임차인 이 의 보증금 146,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

* 현재 감정가(140,000,000원)보다 인수해야 할 보증금이 더 높은 상황이므로, 배당 결과에 따라 상당한 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 임차인의 배당 절차 및 결과에 따라 인수해야 하는 보증금 액수가 달라지므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서 상의 '인수' 문구를 더욱 중요하게 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 의정부중앙역 역세권에 위치한 일반상업지역 내 오피스텔로, 입지 조건은 우수한 편입니다.

* 그러나 선순위 임차인의 보증금 146,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높아, 이는 물건의 실질적인 매수 가격에 큰 영향을 미칩니다.

* 감정가보다 인수 보증금이 높아, 정상적인 경매 절차로는 수익성이 낮을 수 있으며, 잠재적 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 의정부중앙역 인근으로 교통 및 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 상권 분석 결과, 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

* 급매 또는 저가 매수 기회: 권리 관계 복잡성으로 인해 일반 매물 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다 (단, 인수 보증금 고려).

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 140,000,000원입니다.

* 현재 시세 조사를 통해 본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 대략 130,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 주의사항: 본건의 핵심은 선순위 임차인의 보증금 146,000,000원 인수 여부입니다.

* 만약 보증금 146,000,000원을 전부 인수해야 한다면, 실질적인 투자 금액은 입찰가 + 146,000,000원이 됩니다.

* 따라서, 임차인에게 배당되는 금액을 정확히 파악한 후, 잔여 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현 시세 및 권리 분석을 종합할 때, 인수해야 할 보증금이 감정가 및 일반적인 시장가보다 높은 상황입니다.

* 인수해야 할 보증금 146,000,000원을 제외하고 순수 물건의 가치만을 고려한다면, 실질적인 입찰 가능 금액은 감정가 140,000,000원보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 100,000,000원 이하를 고려하거나, 해당 물건의 투자가치를 재검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.