나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72119 [1] 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 3층 303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 ""경북중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 중 제다동 제3층 제303호로서
(사용승인일 : 2020.06.25)

외벽 : 돌붙임 및 치장벽돌미장쌓기
내벽 : 벽지 및 일부 타일
창호 ; 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중이며, 세부 이용상황은 별지 내부구조도 참조 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스 개별보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(가산도시), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

거주자 부재로 임대여부 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

민간임대주택등기 있음(매수시 별도 확인 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72119 (1)

소재지: 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 3층 303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 32.23㎡ (토지 지분 32.225㎡)

건물면적: 53.88㎡ (전용면적, 약 16.30평) (건물 지분 53.885㎡)

건축물 사용승인일: 2020년 06월 25일

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 303호

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 "경북중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.

본건 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(가산도시), 제2종일반주거지역입니다.

이 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역(경북중학교), 비행안전제5구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 04월 18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부채권 총액: 158,000,000원)

* 등기부 요약

- 소유권보존: 2020-07-14 (김찬형 외 1명)

- 소유권이전 (2번신탁등기말소): 2022-04-11 (김찬형 외 1명)

- 주택임차권 (임하나): 2024-03-28, 158,000,000원 (말소)

- 공유자전원지분 이전 (매매): 2022-05-06 (최진형)

- 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-04-18, 158,000,000원 (말소기준권리)

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-04

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. (민간임대주택 관련 확약서 제출됨)

* 임차인: 주택도시보증공사 (임하나)

보증금: 158,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-11

확정일자: 2022-03-14

배당신고일자: 2024-03-28

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로, 말소기준권리 설정 전 확정일자를 받아 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황 및 권리분석 결과, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 주의사항: 민간임대주택등기가 있습니다. 매수 시 별도 확인이 필요합니다.

임차인 김 는 임대차 관계 해지를 위한 확약서를 2026.07.07자로 제출하였으며, 이에 따라 임차권 등기 말소에 동의하고 우선변제권만 주장하며, 전액 변제받지 못하더라도 동의한다는 내용입니다.

4. 상권분석

본건은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주의 상권을 형성하고 있습니다.

주변 개발 계획 등 추가적인 개발 호재는 현재 파악되지 않으나, 지역 내 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 상권 유지가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "경북중학교"가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시세 분석 (최근 거래 정보 기반)

본건 면적 (53.88㎡, 약 16.30평)

유사 면적(약 68~71㎡, 약 20.5~21.6평)의 최근 거래 가격은 220,000,000원에서 280,000,000원 수준입니다.

이를 평당 단가로 환산 시 약 10,110,000원에서 12,580,000원 범위에 해당합니다.

본건 면적(16.30평)에 적용 시, 예상 시세 범위는 약 165,000,000원에서 205,000,000원으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 : 전입일자가 말소기준권리보다 빠르고 대항력이 있는 것으로 파악되나, 보증금 0원, 차임 0원이며 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출한 상태입니다. 실제 인수 여부 및 잔존 채무 발생 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 민간임대주택등기: 매수 시 민간임대주택 관련 법규에 따른 의무사항이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인 및 검토가 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG와 관련된 복잡한 조건 변경이 있었던 것으로 보입니다. 인수 시 관련 조건을 명확히 확인해야 합니다.

* 신축 건물(2020년 준공)이나 장기적인 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택입니다.

입지상으로는 주거 지역 내에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인 김 와 민간임대주택등기, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 사항이 존재합니다.

다만, 임차인 김 가 보증금 0원에 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출한 점은 인수 부담을 줄이는 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

민간임대주택 관련 의무사항 확인이 필수적이며, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 최근 실거래가를 고려할 때, 현재 감정가 대비 시세 상승 여력이 존재하나, 임차인 및 등기 관련 리스크 해소 정도에 따라 낙찰가가 결정될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 대항력 있는 임차인 김 의 경우, 보증금 0원에 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 크지 않을 수 있습니다.

* HUG 관련 채권으로 경매 진행되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 68~71㎡)의 최근 시세는 평당 약 10,110,000원에서 12,580,000원 수준으로, 본건 면적(약 16.30평)을 고려한 예상 시세 범위는 약 165,000,000원에서 205,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수액은 0원으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인의 인수 여부, 민간임대주택등기와 관련된 의무사항, HUG 인수조건 변경 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 158,000,000원

(본 입찰가는 권리관계 및 특이사항에 대한 최종 확인 후, 입찰 참여자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.