나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72213 [1] 경기도 의정부시 의정부동 206-6 드림팰리스 2층 203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부경찰서"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경전철(의정부중앙역) 등이
소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제2층 제203호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.(보다 자세한 사항은 후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 주차설비, 승강기 설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대
보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 ""그 밖의 사항""란을 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72213 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 206-6 드림팰리스 2층 203호

용도: 오피스텔

감정가: 184,000,000원

토지면적: 9.15㎡ (약 2.77평)

토지지분: 9.15㎡ (약 2.77평)

건물면적: 53.58㎡ (약 16.21평)

건물지분: 53.58㎡ (약 16.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제203호

준공연도: 2018년

2. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부경찰서" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 인근에 대로가 있어 차량 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 편리하며, 노선버스정류장 및 의정부중앙역(경전철)이 소재하여 교통 환경이 양호한 편입니다. 주변에는 의정부경찰서가 있어 치안 확보에 긍정적일 수 있습니다.

혐오시설 관련 조사 결과, 검색 결과에서는 직접적으로 본 물건지 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 의정부시 전체적으로는 서울시와의 지리적 인접성으로 인해 서울시의 기피/혐오시설 설치 관련 이슈가 존재해 왔으며, 관련 논란이 있었던 사례가 있습니다. 구체적인 혐오시설의 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 3일자 강서세무서장의 압류 (갑5)

경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (갑9)

인수 보증금 합계: 0원

등기부등본 상 을구의 주택임차권 (김주영, 179,000,000원, 전입일자 2019-08-05)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 또한, 제공된 임차인 현황 정보에 따르면 "주택도시보증공사(김주영)"는 보증금 179,000,000원에 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, "조유빈" 임차인은 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인됩니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 함께, 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 낙찰자는 인수해야 할 임차보증금이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건지는 일반상업지역에 속해 있으며, 오피스텔, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다. 의정부경찰서가 인근에 위치하고 있으며, 이는 주변 지역의 안전 및 상업 활동에 영향을 줄 수 있습니다. 대중교통 접근성이 우수하고 대로에 접해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 인근에 의정부중앙역이 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 의정부시 의정부동에 위치하며, 도보 또는 대중교통 이용 시 의정부경찰서, 의정부중앙역 등 주요 시설 접근이 용이합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수, 난방, 전기, 주차, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 없는 임차인: 제공된 정보상 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되나, 낙찰 후 잔존 임차인과의 마찰 가능성은 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었으나, 구체적인 절차 및 후속 조치에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성: 최근 실거래가 정보(2025년 9월, 150,000,000원)가 감정가(184,000,000원)보다 낮은 점은 시장 가격 변동성을 시사할 수 있습니다.

* 지역적 이슈: 의정부시와 인접 지자체 간 기피/혐오시설 관련 갈등 사례가 있었던 점을 고려하여, 해당 지역에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 의정부동의 중심 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 등기부상 인수해야 할 권리가 없으며, 임차 보증금 또한 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 최근 실거래가와 감정가 사이에 시세 차이가 존재하며, 이는 향후 투자 가치 판단에 중요한 요소가 될 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 특이사항과 지역 내 잠재적 이슈에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 권리로서, 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

* 우수한 입지: 의정부 시내 중심에 위치하며, 대중교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 활용한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가인 184,000,000원을 기준으로 책정하는 것이 합리적입니다. 최근 실거래가 정보(2025년 9월, 150,000,000원)를 참고하되, 이는 4층 거래이며 본 물건은 2층이라는 점을 감안해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 시 추가 비용 부담이 없다는 점을 고려하여, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 다만, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 부동산 시장 동향을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.