나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72205 [1] 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 157 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 소재 ""관전리마을회관"" 북서측 인근에 위치하
며, 부근은 단독주택 및 전 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로 근린생활시설로 이용중임,

일련번호(4) : 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로 주거기타로 이용중임,

일련번호(5) : 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로 주거기타로 이용중임.

인접 도로상태

공히 북동측으로 폭 약 8M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(4):
계획관리지역 , 성장관리계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 접도구역<도로법>,


일련번호(5):
계획관리지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역<
도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)~ㄷ)이 소재하는 바,
감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로 그 구조, 사용자재, 시
공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 공히 토지이용계획확인원상 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 감정평가하였음
.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 징크판넬지붕 2층건으로서,

외벽 : 벽돌쌓기 및 강화유리 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 및 인테리어 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층:근린생활시설(까페), 휴게실로 이용중임,

2층:근린생활시설(까페), 단독주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)~ㄷ)이 소재하는 바,
감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로 그 구조, 사용자재, 시
공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 2층 주택부분은 이해관계인의 거부로 내부구조 및 이용상태 등은 일반건
축물대장상 건축물현황도 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였으며, 실제 내부구조 및 이
용상황이 상이할 수 있으니 경매참여시 별도 확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(목록3. 소유자 미상의 제시외 포함)/목록5. 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성 있다는 사실조회 회신 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72205 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 157

용도: 근린생활시설 및 주택

감정가: 1,564,633,100원

토지면적: 1,382.00㎡ (약 418.04평)

토지 지분: 1,382㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 551.48㎡ (약 166.86평)

건물 지분: 551.48㎡

건물 제시외 면적: 92.30㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 철OOOOOO

특이사항: 중복 병합 사건, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각(소유자 미상의 제시외 건물 포함). 목록 5의 경우 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복명령 가능성 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 소재 "관전리 마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 전(밭) 등이 혼재하는 지방도변의 농촌 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호(1),(4) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 접도구역에 해당합니다.

일련번호(5) 토지: 계획관리지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 접도구역에 해당합니다.

제한보호구역(전방지역: 25km)은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 을6 근저당권 (철원군산림조합, 2023-09-20)

건물 등기부상 을1 근저당권 (철원군산림조합, 2023-09-20)

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리는 경매로 인해 소멸되므로, 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 신 (신진아)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-13

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,279,029,719원

주요 권리 내역으로는 철원군산림조합 및 강규현의 근저당권, 동철원농업협동조합 및 강원신용보증재단의 가압류, 철원군산림조합의 임의경매 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 이용 현황

본건 건물은 1층은 까페 및 휴게실로, 2층은 까페 및 단독주택으로 이용 중입니다. 건축물대장상 주요 용도는 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 파악됩니다.

* 주변 환경

본건은 단독주택과 농지가 혼재된 지방도변 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변 상업 활동은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 농촌 지역 특성상 대규모 상업 시설과의 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명원 제출 의무

본건 토지 중 일부(목록 5)는 농지 취득 자격이 있는 자만이 취득 가능할 수 있습니다. 농지취득자격증명원 미제출 시 매각 허가가 취소되거나, 보증금이 반환되지 않으며 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. (사실조회 회신)

* 소유자 미상의 제시외 건물

본건 토지 및 건물 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 별도의 처리 방안 검토가 필요합니다.

* 2층 주택 부분의 실제 이용 상태

현장 조사 시 이해관계인의 거부로 인해 2층 주택 부분의 내부 구조 및 이용 상태는 건축물대장상 현황도를 기준으로 표준적인 상황을 적용하여 평가되었습니다. 실제 내부 구조 및 이용 상태가 다를 수 있으므로, 입찰 전 별도 확인이 필수적입니다.

* 법적 제한 사항

접도구역 및 제한보호구역(전방지역 25km)에 해당하여 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 감정평가 시 이러한 제약 사항을 감안하여 평가되었으나, 실제 건축 및 토지 이용 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 중복 병합 사건

본건은 중복 병합 사건으로, 경매 절차 진행 시 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 철원군에 위치한 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능한 부동산입니다. 토지 약 1,382㎡(약 418평), 건물 약 551㎡(약 167평) 규모에 감정가는 15억 6천만 원 이상입니다.

권리 관계상 인수할 부담은 없는 것으로 보이며, 현재 파악된 임차인 또한 인수 부담이 없습니다.

다만, 농지취득자격증명원 제출 의무, 소유자 미상의 제시외 건물, 2층 주택 부분의 실제 현황 불일치 가능성, 접도구역 및 제한보호구역 등 법적 제약과 중복 병합 사건이라는 특이사항이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 기존 등기부상의 권리 관계는 모두 소멸 예정이며, 임차인 또한 인수 부담이 없습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 근린생활시설과 주택으로 활용 가능하여 다양한 사업 또는 거주 목적으로 이용할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 지방도변에 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1,564,633,100원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히 농지취득자격증명원 제출 관련 불확실성, 제시외 건물 처리 문제, 접도구역 및 제한보호구역 등 법적 제한으로 인한 제약 사항을 감안할 때, 감정가의 70%~80% 수준에서 초기 검토 범위를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 외에 현장 답사를 통한 건물 상태 및 이용 현황 확인, 관련 법규 상세 검토, 농지 취득 자격 확인 등 추가적인 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.