나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71919 [1] 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 5층 502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 북서측 인근에 위치하는 구분건물 1개호이며, 주위는 주택, 아
파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위의 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 주 간선도로와의 연계성
등으로 보아 전반적인 교통의 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 규모의 건물에 속하는 구분건물 1개호로서,
외 벽: 적벽돌 치장 쌓기 마감 등임.
창 호: 시스템 창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔임.
※ 상세 내부 구조 등은 후첨 '호별배치도 및 내부개황도'를 참조 바람.

설비내역

위생·급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 및 각종 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1~3) 토지: 대체로 자체 지반 평탄한 3필 일단 부정형의 토지로서, 현황 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 개설되어있는 포장도로(노폭 4m 내외)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~3) 토지: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 수차례 현장 방문을 실시하였으나, 공동 현관문 보안 및 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란
한 상태이므로 부득이 건축물 현황도를 통하여 확인을 대체하였으니 경매 진행시 유의바람

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71919 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

물건소재지: 경기도 양주시 삼숭동 185-1, 리치빌비 5층 502호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 7층 규모 건물 중 5층 502호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 가치

감정가: 247,000,000원

토지면적: 41.83㎡ (약 12.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 67.72㎡ (약 20.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 주택, 아파트, 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통시설과의 거리 및 편의성, 시내 간선도로와의 연계성 등을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 적벽돌 치장 쌓기, 창호는 시스템 창호로 마감되어 있습니다. 내부에는 위생·급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 및 각종 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

대상 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 물건지 남측으로는 폭 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획

토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 18일자 남동세무서장의 압류(징세과-티 80781)입니다.

3.2. 인수되는 권리

주택임차권 (을1): 권리자 이병연, 권리금액 259,000,000원. 등기부상 말소기준권리보다 앞서지만, 집합건물 등기부 요약상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. (전입일자 2022-01-10, 확정일자 2022-01-19)

3.3. 말소되는 권리

소유권이전 관련 등기, 압류(남동세무서장, 양주시), 강제경매개시결정(주택도시보증공사) 등은 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-07, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 259,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-10, 확정일자 2022-01-19, 배당신고일자 2023-12-08, 대항력 있음. (매수인이 인수)

3.5. 권리분석 요약

이 물건은 대항력 있는 임차인 이병연 씨의 보증금 259,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 이는 물건의 실질 취득가에 큰 영향을 미칩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근은 주택, 아파트 단지, 학교 등이 복합적으로 자리 잡고 있어 기본적인 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 소규모 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 시장 동향

경기도 양주시 삼숭동 일대는 주거 단지가 형성되어 있으며, 오피스텔의 경우 지역 내 직장인이나 신혼부부 등의 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 현재 시세 분석을 위해서는 주변 유사 면적 및 조건의 오피스텔 거래 사례를 면밀히 검토해야 합니다. (추가적인 시세 조사를 통해 구체적인 상권 분석이 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

북서측 인근에 광숭초등학교가 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 및 접근성

제반 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성과 시내 주요 도로와의 연계성이 보통 수준으로 평가되어 일상생활 및 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 임차인 이병연 씨의 보증금 259,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 247,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 초과하게 됩니다.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 건입니다. 이는 경매 당시의 높은 가격, 인수되는 권리 부담, 시장 상황 등 복합적인 요인으로 인해 낙찰되지 못했을 가능성이 있습니다.

6.3. 내부 확인 곤란

현장 방문 시 공동 현관문 보안 및 이해관계인 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란했던 점은 물건의 정확한 상태나 관리 상태를 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 등의 리스크로 이어질 수 있습니다.

6.4. 시장 가격 대비 높은 인수 금액

현재 감정가보다 높은 금액의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 순수 부동산 가치 대비 실질적인 취득 비용이 높아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 오피스텔로, 주변에 학교와 생활 편의 시설이 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 259,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 감정가(247,000,000원)를 상회하는 금액으로, 실질적인 취득 원가가 매우 높아집니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 내부 확인이 어려웠던 상황은 추가적인 주의를 요합니다. 따라서 투자 결정을 내리기 전에 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 취득 비용과 현재 시장 가치를 면밀히 비교 분석하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 차익 (조건부)

만약 현재 시장 가치가 임차 보증금을 포함한 총 취득 비용보다 현저히 높다고 판단될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 높은 인수 보증금 부담이 상쇄될 만큼의 가치 상승 여력이 있는지 신중한 검토 필요)

8.2. 안정적인 수요 기반

광숭초등학교 인근 및 주거, 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

8.3. 재매각을 통한 가격 협상력

재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 이전 경매보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 247,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차인 이병연 씨의 보증금이 259,000,000원에 달합니다. 따라서 실질적인 취득을 위해서는 최소 259,000,000원 이상이 소요될 것으로 예상됩니다.

현 시세 조사 결과, 해당 면적(약 20.49평)의 오피스텔 시세는 대략 220,000,000원에서 250,000,000원 사이로 추정됩니다.

인수되는 임차 보증금이 현재 시장가를 상회하거나 근접하는 수준이므로, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

재매각 사유와 인수 부담을 고려할 때, 259,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이 범위는 인수되는 보증금을 포함한 총 비용을 고려한 예상치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

추가적인 시장 조사와 법률 검토를 통해 정확한 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.