나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71887 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 834-19 라비앙 주건축물제1동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '포천중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근의 왕방로를 통과하는 노선버스 정류장이 소재하여
대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층중 3층 301호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

단지형다세대주택(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 삼각형상의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6미터 내외, 남동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출
시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71887 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 834-19 라비앙 주건축물제1동 3층301호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 141,000,000 원

토지면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물면적: 57.24㎡ (약 17.32평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

건축년도: 2014년 (사용승인일 2021년 3월 12일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 3층

토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '포천중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 왕방로를 통과하는 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (2023년 3월 3일)

주요 권리 내역:

* 을구 8번: 주택임차권 (권리자: 김경률)

- 보증금: 133,000,000원

- 전입일자: 2021년 7월 2일

- 확정일자: 2021년 6월 18일

- 대항력: 있음

- 배당신고일자: 2023년 7월 21일

- 말소 기준 권리보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인에게 인수됩니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 갑13: 강제경매 (의정부지방법원 2025타경71887, 권리자: 김경률)

등기부채권 총액: 133,000,000원

특이사항: 대항력 있는 선순위 임차인(김경률)의 보증금 133,000,000원이 인수될 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 금액입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택입니다.

위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

포천중학교가 인근에 있으며, 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김경률의 보증금 1억 3천 3백만원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

별도 등기 및 공동 담보: 등기부등본상 별도 등기 및 공동 담보 내역이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

명도 저항 가능성: 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 추가적인 시간 소요 및 협상이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 이용 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포천시 신북면에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 4천 1백만원입니다.

주변 시세 분석 결과, 가장 최근 거래된 유사 물건(중앙홈타운, 71.8475㎡)이 2026년 7월 1억 3천 5백만원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보 3]

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(김경률)이 존재하며, 그의 보증금 1억 3천 3백만원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. [cite: 권리분석, 물건명세서 참고사항]

이는 실질적인 총 투자 비용이 낙찰가와 인수되는 보증금을 합산한 금액이 되므로, 현재 시세 대비 높은 투자 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

따라서 본건은 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 임차인의 보증금을 고려한 투자 가치 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3천 3백만원이 낙찰가와 별도로 인수된다는 점을 감안할 때, 수익성을 확보하기 위해서는 매우 낮은 금액으로 낙찰받아야 합니다.

향후 포천 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 동향을 주시할 필요가 있습니다.

본건의 낙찰가가 인수되는 임차인의 보증금보다 현저히 낮을 경우, 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

인수될 수 있는 임차인 보증금: 133,000,000원

주변 시세 (최고가): 135,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보 3]

건물 전용면적(57.24㎡) 기준, 주변 유사 조건(중앙홈타운, 71.8475㎡, 135,000,000원)을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 107,000,000원 수준으로 추정됩니다. (57.24㎡ * (135,000,000원 / 71.8475㎡))

이 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3천 3백만원이 인수된다는 점입니다. 낙찰가의 총 투자 비용은 '낙찰가 + 133,000,000원'이 됩니다.

만약 낙찰가가 130,000,000원이라면, 총 투자 비용은 130,000,000원 + 133,000,000원 = 263,000,000원이 되어, 추정 시장 가치(약 107,000,000원) 및 최고 시세(135,000,000원)를 훨씬 상회하게 됩니다.

따라서 실질적인 수익을 기대하기 위해서는 낙찰가가 매우 낮아야 합니다.

현 시세 기준으로, 총 투자 비용이 약 135,000,000원을 넘지 않도록 하려면,

낙찰가 + 133,000,000원 <= 135,000,000원

낙찰가 <= 135,000,000원 - 133,000,000원 = 2,000,000원

이는 현실적으로 낙찰받기 어려운 수준의 금액입니다. 따라서 본건은 일반적인 시세 차익을 노리는 투자에는 부적합할 수 있습니다.

매우 공격적인 투자자라면, 인수되는 보증금을 고려하여 낙찰가는 50,000,000원 이하로 고려해 볼 수 있으나, 이는 법원 감정가 및 주변 시세를 현저히 하회하는 금액으로, 낙찰 가능성이 낮습니다.

보수적인 관점에서, 본건의 감정가(141,000,000원) 및 인수 보증금(133,000,000원)을 고려했을 때,

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 100,000,000원

(단, 이 경우에도 총 투자 비용은 203,000,000원 ~ 233,000,000원으로, 시세 대비 높은 점 유의. 입찰 전 반드시 임차인과의 협상 가능성 및 추가 비용을 면밀히 검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.