나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71853 [1] 경기도 연천군 백학면 두일리 98 대지 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71853 [1] 경기도 연천군 백학면 두일리 98 대지 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매6계 2025타경71853 | 소재지: 경기도 연천군 백학면 두일리 98 | 감정가: 493,520,000원 | 최저가: 169,278,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71853 (1)

소재지: 경기도 연천군 백학면 두일리 98

용도: 대지

감정가: 493,520,000원

토지면적: 2984.00제곱미터 (약 902.74평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건 및 주위 환경

본건은 경기도 연천군 백학면 두일리 소재 "두일교" 북서측 인근의 농경지대에 위치하며, 주위는 자연취락, 축사, 농경지 등이 혼재되어 있는 일반적인 농촌 지역입니다. 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진입은 가능하나, 대중교통(버스정류장 위치 및 운행빈도) 여건은 다소 불편한 편입니다.

2. 입지조건 및 토지 현황 분석

2.1. 토지의 형태 및 이용 상황

토지는 기호 1, 2, 4의 사다리형과 기호 3, 5의 부정형 토지로 구성되어 있으며, 남동향의 완경사를 이루고 있습니다. 현재는 주로 주거나지 및 일부 진입로(기호 5 중 일부) 등으로 이용 중입니다. 건물이 없는 토지매각(대지) 물건으로, 토지 면적이 2984.00제곱미터(약 902.74평)로 상당한 규모입니다.

2.2. 인접 도로 상태

가장 중요한 부분은 도로 문제입니다. 기호 1, 2, 4 토지는 지적상 맹지입니다. 다만, 현황상 남동측으로 폭 약 6 미터의 기존 도로와 연계된 기호 5 토지 일부를 경유하여 폭 약 3~4 미터의 포장도로를 진입로로 이용하여 출입하고 있습니다. 이는 현황도로를 통해 출입은 가능하나, 법적 통행권 확보 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역) 및 제한보호구역(군사시설보호구역)으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역은 개발에 유리한 용도이나, 군사시설 보호구역에 해당되어 건축 및 개발행위 시 관할 군부대와의 협의 및 승인 절차가 필수적이며 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 채무 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다. 소유자(박OO)와 채무자(김OO)가 다르게 기재되어 있어 채무자가 제3자일 가능성이 있습니다. 이는 일반적인 경매 진행에는 큰 영향을 미치지 않으나, 정확한 채무 관계를 확인해야 합니다. 매각대상은 토지이며 제시외 건물 등의 물건이 존재하지 않아 권리관계는 비교적 단순합니다.

3.2. 특이사항 및 유의점

특별한 특이사항이나 제시목록 외의 물건은 없는 것으로 확인됩니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 만약 임차인이 존재할 경우 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 있으므로 현장조사 및 임차인 조사가 반드시 필요합니다. 일괄매각 조건입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 지역 개발 잠재력

본건 소재지는 농경지대 및 자연취락 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다. 주변은 주거 및 농업 관련 시설 중심의 환경입니다. 계획관리지역으로 향후 전원주택단지, 소규모 창고 부지, 또는 농어촌 민박 등의 개발 잠재력은 있으나, 주변 상권 활성화보다는 자체 개발 및 이용에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 환경

본건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(대형마트, 병원 등) 이용을 위해서는 차량으로 일정 거리를 이동해야 합니다. 대중교통 이용이 다소 불편하다는 평가를 고려할 때, 자가용이 필수적입니다. 외부 검색을 통한 인근 혐오시설 유무 및 주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 현재 보고서 작성 시점에서는 확인이 불가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 도로 문제 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 지적상 맹지라는 점과 현황도로(기호 5 일부)를 이용 중이라는 사실입니다. 현황도로를 이용하는 데 법적 분쟁의 소지가 있는지, 또는 해당 토지(기호 5) 소유주에게 사용 승낙을 받아야 하는지 등에 대해 입찰 전 면밀한 법적 검토가 필요합니다. 만약 현황도로를 사용할 수 없게 된다면 토지의 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 리스크

토지이용계획상 제한보호구역(군사시설보호구역)에 해당되어 개발 시 군부대와의 협의가 필요하며, 이는 사업 기간 연장이나 원하는 건축물의 규모 또는 형태에 제한을 받을 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 매수 전 연천군청 및 관할 군부대에 사전 문의가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경기도 연천군 백학면의 넓은 면적(약 902.74평)의 대지로서, 용도지역이 계획관리지역으로 활용도가 높다는 장점이 있습니다. 그러나 지적상 맹지에 현황도로를 이용하는 점, 군사시설보호구역이라는 규제가 있다는 점은 입찰자가 반드시 해결하거나 감수해야 할 핵심적인 리스크입니다. 따라서 주변 시세와 감정가를 비교하여 도로 문제 해결 비용 등을 충분히 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 대면적 토지 확보: 2984.00제곱미터(약 902.74평)의 넓은 면적을 일괄로 취득할 수 있어 활용 범위가 넓습니다.

2. 계획관리지역: 농림지역에 비해 건축 제한이 적고 건폐율 및 용적률이 높아 전원주택단지, 창고 부지, 소규모 공장 등 다양한 용도로 개발 잠재력이 있습니다.

3. 실수요 목적: 전원생활, 주말농장, 혹은 장기적인 투자 목적으로 접근하기에 적합하며, 규제 해제 시 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매6계