나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72103 [1] 경기도 연천군 군남면 진상리 161 전 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72103 [1] 경기도 연천군 군남면 진상리 161 전 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매7계 2025타경72103 | 소재지: 경기도 연천군 군남면 진상리 161 | 감정가: 134,356,000원 | 최저가: 65,834,000원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보 분석

1.1. 기본 정보 및 현황

본 건은 경기도 연천군 군남면 진상리에 위치한 토지(전) 매각 물건입니다.

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72103 (1)

소재지: 경기도 연천군 군남면 진상리 161

용도(지목): 전

토지면적: 3421.00㎡ (약 1032.73평)

감정가: 134,356,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 함OO

채권자: 농OOOOOOOO (농협으로 추정)

1.2. 주요 특징 및 매각 조건

본 건은 토지 전체(100%)가 매각 대상이며, 주요 특이사항은 다음과 같습니다.

첫째, 매각 대상에서 제시외 물건(㉠,㉡,㉢,㉣) 및 컨테이너가 제외되므로, 낙찰자는 향후 제시외 물건에 대한 법정지상권 성립 여부, 소유권 문제 및 철거(명도)에 대한 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

둘째, 본 건은 농지법상 '전(밭)'이므로 '농지취득자격증명원(농취증)' 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

셋째, 토지의 현황은 '전 및 일부 묵전'이며, 일부는 현황 도로로 이용되고 있어 실제 경작 또는 개발 가능한 면적은 공부상 면적과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

넷째, 용도지역은 '계획관리지역'으로 향후 개발 행위에 비교적 유리한 조건을 갖추고 있으나, '가축사육제한구역' 및 '제한보호구역(군사시설)' 규제를 동시에 받고 있어 개발 계획 수립 시 해당 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경기도 연천군 군남면 진상리 소재 '군남중학교' 동측 원거리에 위치합니다.

주위는 목장, 태양광설비, 농경지 및 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌지역입니다.

형상은 부정형이며, 전(밭) 및 일부 묵전 상태입니다. 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근은 가능합니다.

다만, 원거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 불편합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 토지는 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하고, 인근에 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 없어 일반적인 상권 분석은 무의미합니다.

생활정보 관점에서도 대중교통 접근성이 낮고, 인근 학교(군남중학교)와의 거리도 원거리이므로 순수 주거 목적의 편의성은 낮습니다.

주변에는 목장이나 태양광 시설이 혼재되어 있어, 이와 관련된 개발이나 귀농·귀촌용 토지로의 활용 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2.3. 혐오시설 및 지역 규제

본 건은 '제한보호구역(군사시설보호구역)'에 해당합니다. 연천 지역의 특성상 군사시설 관련 규제가 엄격하게 적용될 수 있습니다.

감정평가서상 주위환경에는 특별한 혐오시설이 언급되지 않았으나, 주변에 목장 및 태양광설비가 혼재되어 있으므로 인접 필지에 축사나 대규모 태양광 시설의 존재 여부를 현장 조사하여 악취 또는 일조권 침해 등의 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 건은 '부동산강제경매' 사건으로, 소유자와 채무자가 동일 인물(함OO)이며 채권자는 금융기관(농협으로 추정)입니다.

채무자가 소유권을 그대로 가지고 있는 강제경매의 특성상, 말소기준권리 이후의 복잡한 권리관계(임차권, 가처분 등)가 설정될 가능성은 낮아 보입니다.

낙찰 시 등기부등본상의 권리는 대부분 소멸하고, 비교적 깨끗한 소유권을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명원(농취증) 미제출 리스크

낙찰 후 지정된 기한 내 농취증을 제출하지 못할 경우 매수보증금(입찰보증금) 전액을 몰수당하게 됩니다.

제시외 물건 관련 법적 리스크

감정가 및 매각 대상에서 제외된 제시외 물건(가설건축물, 컨테이너 등)이 존재합니다. 이 물건들이 법정지상권의 요건을 갖추지 못하더라도, 낙찰자는 소유자를 상대로 별도의 철거 소송 및 명도 절차를 진행해야 하는 시간적·금전적 부담을 안을 수 있습니다.

현황 도로 포함 및 묵전 이용 상태

토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 전체적으로 '전 및 일부 묵전' 상태입니다. 현황 도로로 사용되는 면적에 대해서는 실질적인 사적 이용이 제한될 수 있습니다.

군사시설보호구역 규제

'제한보호구역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위 시 군부대와의 협의가 필수적이며, 건축물의 높이, 용적률 등에서 제한을 받을 수 있습니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 종합 의견

본 건은 연천군 군남면의 광활한 면적(약 1032평)의 계획관리지역 농지라는 점에서 잠재적인 가치가 높습니다.

계획관리지역은 보전 관리 목적의 다른 지역(생산, 보전 관리지역)에 비해 건폐율 및 용적률이 높게 적용되어 향후 농지 전용을 통한 근린생활시설, 창고, 주택 등으로의 개발 가능성이 열려 있습니다.

다만, 농취증 필수 제출, 제시외 물건의 처리 문제, 군사보호구역 규제 등의 명확한 리스크가 존재하므로, 입찰가 산정 시 이 부분에 대한 리스크 비용을 반드시 반영해야 합니다.

결론적으로, 농업용 실수요자 또는 계획관리지역 토지를 활용하여 장기적인 개발을 염두에 둔 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

계획관리지역의 희소성: 개발행위가 비교적 자유로운 '계획관리지역'에 속하여 향후 가치 상승의 여지가 있습니다.

대면적 확보: 1000평이 넘는 대면적 토지로서, 귀농·귀촌이나 주말농장, 혹은 소규모 창고 부지 등으로 활용 범위가 넓습니다.

도로 접근성: 북동측 포장도로에 접하고 있어 건축 허가를 위한 기본 요건인 도로 접근성이 확보되어 있습니다.

감정가 대비 낙찰 가능성: 제시외 물건 미포함 및 농취증 필수 제출 등의 특이사항으로 인해 경쟁률이 낮아지거나 유찰될 경우 감정가 이하의 저렴한 금액으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매7계