나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72193 [1] 경기도 양주시 은현면 봉암리 124 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.20

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 경기도 양주시 은현면 봉암리 소재‘봉암초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 공업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

토지의 상황

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중이며, 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

건물의 구조 및 현상

에이동 철근콘크리트조, 슬래브지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 판넬, 돌붙임 등 마감, 내벽 : 판넬 등 마감,
바닥 : 아스팔트, 타일 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

비동~디동 공히 철근콘크리트조, 슬래브지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
바닥 : 아스팔트 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이동 철골조, 경량판넬지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 판넬 등 마감,
바닥 : 아스팔트 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

공장 철골조, 경량판넬지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 판넬 등 마감,
바닥 : 아스팔트 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

공장 및 사무실, 실험실 철골조 판넬지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 판넬 등 마감,
바닥 : 아스팔트, 타일 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

공장 철골조 판넬지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 판넬 등 마감,
바닥 : 아스팔트 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

공장 철골조 판넬지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 판넬 등 마감,
바닥 : 아스팔트 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

경비실 벽돌조 슬래브지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 섬유 염색을 위한 국산 및 국내 유통중인 도입기계로서, 정상가동 및 사용은 불가능한 상태로 관리상태는 보통 이하임.

공작물의 현상

본건에 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 소유자 미상의 제시외건물 ㉠~㉦’이 소재함.

기타참고사항

해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 공장기계기구목록 정상가동 및 이용이 불가능 상태로 해체처분 가액으로 감정평가함
3. 목록3 공부상 화장실(경량판넬조 판넬지붕 단층 20.46㎡) 현황 멸실 상태

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72193 (1)

소재지: 경기도 양주시 은현면 봉암리 124 (신 주소: 경기도 양주시 은현로 459-28)

용도: 공장 (공해공장)

감정평가액: 4,478,850,200원

토지 면적: 8,093.00㎡ (약 2,448.19평)

건물 면적: 3,519.74㎡ (약 1,064.78평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

특이사항: 유동화 물건, 공동담보, 위반건축물

주의사항:

1. 일괄 매각이며, 공부상 제시외 건물 일체가 포함되어 매각됩니다.

2. 공장 기계기구 목록은 정상 가동 및 이용이 불가능한 상태로, 해체 처분 가액으로 감정평가되었습니다.

3. 목록 3번 공부상 화장실(경량판넬조 판넬지붕 단층 20.46㎡)은 현황 멸실 상태입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경은 경기도 양주시 은현면 봉암리 소재 '봉암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 공업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

접근성 측면에서는 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 8월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을11)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 지상권 등)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 토지 기준 3,731,289,957원, 건물 기준 3,426,719,268원이며, 주요 권리자로는 중소기업은행, 주식회사 라인에너지, 주식회사 오영 등의 근저당권과 주식회사 대영화공, 김삼채, 이텍코리아, 서울보증보험주식회사의 가압류 등이 있습니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 양주시 은현면의 공업지대에 위치한 공장용 부동산입니다. 주변으로는 공장, 창고, 소규모 근린생활시설 등이 분포하고 있어, 일반적인 공업 지역의 상권 특성을 보입니다. '공장(공해공장)'으로 분류되어 있어 특정 업종의 입주에 유리할 수 있으나, 환경 규제 등 관련 법규 준수 여부가 중요합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설로는 봉암초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 그 외 편의시설, 의료시설 등에 대한 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있으며 거래 절차에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 위반건축물로 등기부상 명시되어 있어, 건축 관련 법규 위반으로 인한 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 위험이 존재할 수 있습니다.

* 공장 기계기구는 정상 가동이 불가능한 상태로 평가되었으므로, 즉시 생산 활동에 투입하기 위해서는 별도의 비용과 시간이 필요합니다.

* 공부상 화장실(20.46㎡)이 현황 멸실 상태로, 등기부상 현황 불일치 문제가 있습니다.

* 주변 환경 조사 시, 현재까지 확인된 혐오시설은 없었으나, 공업지대 특성상 잠재적인 환경 민감 요소를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양주시 은현면의 공업지대에 위치한 넓은 토지(약 2,448평)와 건물(약 1,065평)을 일괄 매각받는 물건입니다. 현재 감정가는 44억 7천여만원이며, 중소기업은행의 임의경매로 진행되고 있습니다. 기계기구는 활용 가치가 낮으며, 위반건축물 존재 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 그러나 넓은 토지 면적과 일괄 매각이라는 점은 향후 개발 또는 재건축 잠재력을 고려할 때 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 8,093.00㎡ (약 2,448평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일체를 동시에 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 공업지대 입지: 산업 활동에 적합한 지역에 위치하고 있어, 공장 운영 또는 물류 시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 비교적 명확한 권리 승계가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 권리 분석 결과, 제시된 리스크 요인(위반건축물, 기계기구 상태, 멸실 건물 등) 및 향후 활용 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 추가적인 현장 조사, 법률 및 세무 전문가와의 상담, 유사 물건 시세 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위반건축물 시정 비용, 기계기구 철거 또는 교체 비용 등을 반드시 고려하여 입찰가격을 책정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.