나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72397 [1] 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 107동 13층 1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 ""갈월중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 포천시 외곽지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건내 제13층 1301호로서
외 벽 - 몰탈위페인팅 등
내 벽 - 벽지 및 타일마감 등
바 닥 - 장판깔기 및 타일마감 등
창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 욕실, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북서측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 대로3류(폭 25m~30m)(포천송우2)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭) 송우2지구 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭) 송우2지구 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((가칭) 송우2지구 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72397 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 107동 13층 1301호

용도: 아파트

건물 및 토지 면적:

* 토지 면적: 30.86㎡ (약 9.34평)

* 토지 지분: 30.865㎡ (약 9.34평)

* 건물 면적: 59.37㎡ (약 17.96평)

* 건물 지분: 59.37㎡ (약 17.96평)

총 감정가: 119,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 디OOOOOOO (디지털새마을금고)

건축물 정보:

* 준공일: 1997년 4월 26일

* 총 층수: 15층 (해당 물건 13층)

* 총 세대수: 998세대 (단지 전체)

1.2. 특이사항

* 공동담보 물건

* 임대차 관계 미상 (임차인 3명 확인되었으나, 모두 대항력 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 소재 "갈월중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 포천시 외곽 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역, 성장관리구역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2023년 6월 19일 접수된 가리봉새마을금고 근저당권(120,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 사건(2025타경72397) 진행으로 모든 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* CHYINGSHU: 보증금 0원, 차임 0원, 2023.11.10 전입, 대항력 없음. (성명: C *)

* 강병욱: 보증금 0원, 차임 0원, 2023.12.20 전입, 대항력 없음. (성명: 강 )

* 정송화: 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 2023.12.20 전입, 확정일자 2023.12.07, 배당신고일자 2025.08.11, 대항력 없음. (성명: 정 )

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 대규모 상권보다는 지역 기반의 상권으로 보입니다.

4.2. 아파트 단지 내 시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 편의시설이 일부 존재하며, 단지 내 편의시설도 이용 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* "갈월중학교" 인근에 위치하며, (가칭) 송우2지구 유치원 및 초등학교의 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주차 시설

* 단지 내 총 591대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 유해시설

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설이나 유해시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제가 존재합니다.

6.3. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 진행되어, 채권자가 담보로 제공된 다른 물건에 대해서도 권리를 행사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 포천시의 비교적 외곽 지역에 위치한 아파트로, 2025타경72397 사건으로 진행되는 임의경매 물건입니다.

* 건물은 1997년에 준공되었으며, 15층 건물 중 13층에 위치한 전용면적 59.37㎡ (약 17.96평)의 아파트입니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸되어 권리상 하자는 없습니다.

* 임차인은 3명 확인되었으나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 주변 환경은 아파트 단지, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 규제가 있으며, 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 안전성

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리관계가 매우 깨끗합니다.

8.2. 임차인 인수 부담 없음

* 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

8.3. 실거주 및 투자 접근 가능

* 적정 가격으로 낙찰 시 실거주 또는 임대 투자 목적으로 접근이 가능합니다.

8.4. 최근 실거래가 대비 분석

* 최근 2026년 6월 실거래가 기준으로 59.37㎡ 면적이 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. (14층)

* 감정가 119,000,000원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 2026년 6월 실거래가 기준으로 59.37㎡ 면적의 거래가는 78,000,000원(1층) 및 125,000,000원(14층)으로 확인됩니다.

* 본건은 13층으로, 최근 거래된 14층 거래가(125,000,000원)와 유사한 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 119,000,000원으로, 최근 최고 실거래가(125,000,000원)와 비교할 때 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

* 권리관계상 특이사항이 없고 인수되는 보증금도 없어, 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 119,000,000원

* 최근 실거래가 (59.37㎡, 14층): 125,000,000원

* 최근 실거래가 (59.37㎡, 2층 보증금): 105,000,000원 (월세 없음)

* 최근 14층 실거래가 125,000,000원을 기준으로 볼 때, 감정가 119,000,000원은 시세 대비 경쟁력이 있는 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 안전하며 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격까지 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 118,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.