나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1477 [1] 경기도 연천군 전곡읍 간파리 82 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1477 [1] 경기도 연천군 전곡읍 간파리 82 전 경매

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의정부지방법원 경매1계 2025타경1477 | 소재지: 경기도 연천군 전곡읍 간파리 82 | 감정가: 397,001,000원 | 최저가: 194,530,490원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 소재지

사건번호: 의정부지방법원 2025타경1477 (1)

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 간파리 82

용도: 전 (농지)

감정가: 397,001,000 원

토지면적: 3,281.00 ㎡ (약 992.50 평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 토지 이용 현황 및 주변 환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 간파리 소재 "늘목리보건진료소" 북측 인근에 위치한 토지입니다.

주위 환경은 농지, 축사, 창고, 단독주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

본건 토지는 부정형의 평지이며, 공부상 지목은 전(田)이나, 현황은 대체로 전으로 이용되며 일부는 현황 도로로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 대중교통 여건은 불편한 편입니다.

1.3. 법적 제한 사항 및 특이 사항

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내), 배출시설설치제한지역(임진강유역) 등으로 지정되어 있어, 개발 및 이용 행위에 제약이 따릅니다.

매각 특이사항: 본건은 농지이므로 매수인은 반드시 **농지취득자격증명원(농취증)**을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 미반환됩니다.

예외 사항: 다만, 농지 위 건축물, 도로 등 농지 형상이 아닐 경우 원상회복을 조건으로 취득 가능합니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리 관계

소유자 및 채무자: 이OO (동일인)

채권자: 서OOOOOOO

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 기본적인 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 사항은 없을 것으로 예상됩니다. (최종 권리 분석은 매각물건명세서 확인 필수)

2.2. 임대차 및 제시외 물건

임대관계는 미상이며, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 이용 현황(경작자 등)을 파악하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

제시목록 외의 물건은 없으므로, 매각 대상 외의 추가적인 법정지상권 또는 제시외 건물 인수 리스크는 없습니다.

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 입지 조건 및 생활 정보

본건은 연천군 전곡읍의 농촌 지역에 위치하며, 주거 시설(단독주택)보다는 농업, 산업(축사, 공장, 창고) 시설이 혼재된 환경입니다.

교통은 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 불편하므로 자차 이용이 필수입니다.

주변에 늘목리보건진료소가 인접해 있어 기본적인 보건 서비스 이용은 가능하나, 상업 시설 및 생활 편의시설은 다소 떨어진 전곡읍 시내를 이용해야 합니다.

3.2. 주변 환경 (혐오 시설 포함)

감정평가서상 주위에 '축사' 및 '공장'이 소재한다고 명시되어 있습니다. 이들은 잠재적인 악취 및 환경 문제(소음, 오염)를 야기할 수 있는 혐오 시설로 간주될 수 있으며, 투자 시 환경적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 투자 체크 포인트

4.1. 잠재적 리스크

농취증 미제출 리스크: 본건 최대 리스크는 **농지취득자격증명원** 제출 의무입니다. 개인의 경우 농지 이용 계획서 작성이 필요하며, 제출 기한(낙찰일로부터 7일 이내)을 반드시 준수해야 보증금 손실을 막을 수 있습니다.

토지 현황과 공부의 불일치: 토지 일부가 '현황 도로'로 이용 중인 점은 향후 이용 및 개발 시 토지 면적 손실 및 이용 제한을 가져올 수 있습니다. 도로 부분에 대해서는 사전에 사용 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

4.2. 토지 이용 제한

계획관리지역이라 하더라도 본건은 **가축사육제한구역(전 축종 제한)** 및 **배출시설설치제한지역(임진강유역)**에 해당되어, 축사 등의 환경 저해 시설이나 일부 공장의 신축은 불가합니다. 이는 개발 가능성 측면에서 반드시 고려해야 할 사항입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 3,281.00 ㎡ (약 992.50 평)의 대형 필지로, 지목은 '전'이지만 **계획관리지역** 및 **성장관리계획구역(산업유도형)**에 지정되어 있어 농지로서의 가치보다는 **개발 용지로서의 잠재 가치**가 높다고 평가됩니다.

단점인 농취증 의무와 가축 제한 구역 지정은 숙지해야 하지만, **계획관리지역에서 건폐율 40%** 적용을 통해 창고, 공장(제한된 업종), 근린생활시설 등의 건축이 가능할 수 있어 산업용 또는 물류용 토지로의 개발 가능성이 있습니다.

5.2. 투자 포인트

핵심 포인트: **계획관리지역 내 대규모 토지 (약 1,000평)**

용도 확장 가능성: **성장관리계획구역(산업유도형)** 지정에 따라 향후 산업 시설 입지로의 수요가 발생할 가능성이 높아 중장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

도로 접근성: 노폭 3~4m 포장도로에 접해 있어 소형 및 중형 차량의 진출입이 용이하여 창고 부지 등으로 적합합니다.

취득 전략: **농취증 취득 가능성이 높은 매수인** 또는 원상회복을 조건으로 **비농지 현황 이용 부지**를 개발하고자 하는 실수요자에게 적합한 물건입니다. 낙찰 전 농지 이용 계획 및 인허가 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계