나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72141 [1] 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 5층 503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하여 종합적인 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건 내 5층 503호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

공부 상의 용도는 '오피스텔'임.

설비내역

도시가스 개별난방설비, 위생시설, 급배수설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부도로를 통해 남동측 노폭 약 4m 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~3 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2025타경72141 (1) 사건으로, 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 5층 503호에 소재한 오피스텔입니다. 감정평가액은 248,000,000원이며, 토지면적은 41.83㎡ (약 12.65평), 건물면적은 67.72㎡ (약 20.49평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치하며, '광숭초등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

1.2. 건물 정보

건축물은 철근콘크리트구조로 지상 7층 건물 중 5층에 해당하며, 해당 호실은 503호입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 내부에는 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다. 본 건물은 2021년 6월 30일 사용 승인되었습니다.

1.3. 토지 정보

토지는 3필지로 구성된 일단의 부정형 토지이며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다. 단지 내부 도로를 통해 남동측으로 폭 약 4m의 외곽 공도에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

1.4. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

2. 권리분석

2.1. 임차인 현황

해당 물건에는 임차인 이현숙 씨가 거주하고 있습니다. 보증금은 239,000,000원이며, 차임은 없습니다. 전입일자는 2023년 1월 5일, 확정일자는 2022년 4월 15일입니다. 배당신고일자는 2024년 2월 27일이며, 본 보고서상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

2.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을1, 말소기준권리)입니다.

2.3. 인수되는 권리

본 물건은 토지/건물 일괄매각으로, 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 존재하지 않아 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않음)

2.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 239,000,000원입니다.

3. 상권분석

해당 물건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 광숭초등학교 인근으로, 학교 주변 상권의 이점을 가질 수 있습니다.

4. 생활정보

주변에 광숭초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 인수 조건이 있습니다. HUG는 본 경매 절차에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건으로 해석될 수 있으나, HUG의 변제 여부 및 후속 처리 과정에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

5.2. 임차인 존재

비록 등기부상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 임차인이 실제로 거주하고 있습니다. HUG의 조건에 따라 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상되나, 인수 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적인 마찰에 대한 주의가 필요합니다.

5.3. 주변 환경

다양한 용도의 시설이 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다. 검색 결과, 삼숭동 일원에 석면 폐축사가 방치되어 있다는 내용이 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 양주시 삼숭동의 입지에 위치한 오피스텔로, 감정가 대비 넓은 면적을 가지고 있습니다. HUG 관련 인수 조건이 명확히 제시되어 있어 권리 관계가 비교적 명확해 보이나, 임차인 문제와 HUG의 후속 조치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 오피스텔의 수요를 충족할 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 감정가 대비 넓은 실사용 면적 (건물면적 67.72㎡).

* HUG 관련 조건 명시로 인한 권리 관계 명확화 기대.

* 초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 편리한 교통 환경 (차량 접근 및 대중교통).

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 248,000,000원입니다. 임차인 현황에 따르면 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건에 대한 구체적인 이해와 추가적인 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 파악 및 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 별도의 시세 조사와 전문가의 분석이 필수적입니다. 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 낙찰가를 예측해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.