나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51531 [1] 서울특별시 강동구 암사동 513-39 에벤에셀나래하우스 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 지하철8호선 ""암사역"" 남서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 산재하는 주거
지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하며 인근에 지하철8호선 ""암사역""과 각종 노선시내
버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건 소재 건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 8층의 근생,
오피스텔, 공동주택(다세대)으로 2016.05.25 사용승인되었음.
외벽 : 시멘트몰탈위 적벽돌 및 석재붙임등
내벽 : 벽지도매 및 타일붙임등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 오피스텔이나 주거용으로 사용중임.

설비내역

급수위생설비, 난방시설, 승강기시설, 주차장(기계식), 화재경보시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세로장방형의 평지로 근생, 오피스텔, 공동주택(다세대)의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 동측으로 폭 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2004-11-05) , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획) 결정
(변경)서고시 제2025-248호(2025.5.1.)참조(비주거비율)) , 소로3류(폭 8m 미만)(2015-11-
12)(접합)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시
제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m
(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51531 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 513-39 에벤에셀나래하우스 3층 304호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 8.29㎡ (약 2.51평)

건물면적: 27.62㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 에벤에셀나래하우스

사용승인일: 2016.05.25

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 8층 (본건 3층 304호)

전용면적: 27.62㎡

주요 용도: 근생, 오피스텔, 공동주택(다세대) (실제 주거용 사용 중)

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동에 위치하며, 지하철 8호선 암사역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 8호선 암사역과 다양한 노선의 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 09월 15일 접수된 신한은행의 가압류 (갑3) 입니다.

3.2. 주요 권리관계

* 소유권보존 (갑1): 2016-05-12

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 2017-01-17 (매매)

* 주택임차권 (을3): 2024-03-15 접수, 권리자 박용석, 보증금 170,000,000원. 해당 권리는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 가압류 (갑3): 신한은행, 2023-09-15 접수, 말소기준권리

* 압류 (갑4): 강동구(서울특별시), 2024-06-14 접수

* 가압류 (갑5): 소상공인시장진흥공단, 2024-12-02 접수

* 가압류 (갑6): 패류살포양식수산업협동조합, 2025-01-06 접수

* 압류 (갑7): 노원세무서장, 2025-01-10 접수

* 강제경매 (갑8): 한국주택금융공사, 2025-05-26 접수

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박용석

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-21

* 확정일자: 2020-02-03

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 토지 이용

본 건물은 근생, 오피스텔, 공동주택(다세대)이 복합된 8층 건물이며, 본건은 3층에 위치한 전용면적 27.62㎡의 다세대주택입니다. 토지는 총 305.1㎡ 규모로, 건부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

본건 소재지 인근으로 단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지가 혼재하며, 다양한 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 기능은 양호한 편입니다. 암사역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변 및 암사역 일대에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

암사동 일대에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정된 곳이 많습니다.

5.3. 교통시설

지하철 8호선 암사역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 전입일자 2020년 2월 21일, 확정일자 2020년 2월 3일, 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 임차인 박용석 씨의 존재입니다. 등기부등본 및 물건명세서에 '인수'로 명시되어 있어, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 입찰 시 총 실질 매수 금액 증가로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류 접합 등 복합적인 토지이용계획이 적용되어 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 현저한 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중점경관관리구역(한강변)으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 있어 특정 기준이 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 강동구 암사동 소재 다세대주택은 암사역 역세권에 위치하고 있으며, 비교적 최근(2016년)에 건축되어 주거 환경 및 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 관건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 7천만 원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 주변 시세와 감정가를 면밀히 비교 분석하고, 임차인 보증금 인수 금액을 고려한 실질적인 투자 비용을 산출하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 8호선 암사역 인근 역세권 입지로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 주거용으로 사용 중입니다.

* 일괄매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 전용면적 27.62㎡ 기준, 유사 연식 및 면적의 부동산은 평당 약 10,300,000원 내외의 시세가 형성되어 있어, 잠재적 시장가치는 약 284,500,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 박용석 씨의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정평가액에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가(233,000,000원) - 인수 보증금(170,000,000원) = 63,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 63,000,000원 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 해당 금액을 초과하여 낙찰받을 경우, 인수 보증금으로 인해 총 실질 매수 비용이 시장 가치를 초과하게 될 위험이 있으므로, 인수 보증금을 제외한 순수 투자 비용을 기준으로 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.