나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51477 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""용마초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 업무용 및 상업용 건물 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 지하철 5,7호선 ""군자역"" 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철골조 (철근)콘크리트조 12층 건물내 8층 802호로

외벽:석재붙임 등
창호:샷시창호

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형으로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약6미터 내외, 남측으로 약3미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 중곡동 158-31번지
도시지역 , 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역(2023-01-17),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

2. 중곡동 158-36번지
도시지역 , 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역(2023-01-17) , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 158-31번지, 홀가하우스 8층 802호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51477 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 342,000,000원입니다. 토지 면적은 7.73㎡ (약 2.34평)이며, 건물 면적은 23.73㎡ (약 7.18평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51477 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 8층 802호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 342,000,000원

* 토지 면적: 7.73㎡ (약 2.34평)

* 토지 지분: 7.73㎡ (약 2.34평)

* 건물 면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

* 건물 지분: 23.73㎡ (약 7.18평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건축물대장 요약 정보에 따르면, '홀가하우스'는 2021년 10월 8일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 12층 건물로, 총 40세대의 오피스텔입니다. 본건은 해당 건물 8층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, '용마초등학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 업무용 및 상업용 건물 등이 밀집한 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 및 7호선 '군자역'과 다수의 버스 노선 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로는 약 6미터 내외의 도로, 남측으로는 약 3미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 본건의 말소기준권리는 을1, 전세권설정(주식회사케이티엔지니어링, 290,000,000원, 2022-02-10 접수)입니다. 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: ㈜케이티엔지니어링

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소기준권리인 전세권 설정자이며, 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소

* 을1: 전세권설정 (말소기준권리)

* 갑5: 4번 이관용지분가압류 (말소)

* 갑6: 임의경매개시결정 (말소)

* 갑7: 4번 김수경지분압류 (말소)

* 등기부 채권 총액: 1,023,527,270원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: '용마초등학교' 인근에 위치하며, 업무용 및 상업용 건물이 밀집한 상업지대입니다.

* 교통 및 접근성: 지하철 5, 7호선 '군자역'이 인접해 있어 역세권 프리미엄을 누릴 수 있으며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 지역 특징: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: '용마초등학교'가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 상업지대에 속해 있어 주변에 다양한 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 군자역(5, 7호선)을 중심으로 대중교통망이 잘 구축되어 있어 서울 시내 각지로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련: 보증금 290,000,000원, 차임 0원의 임차인이 있으나 대항력은 없습니다. (말소기준권리인 전세권자와 동일 인물)

* 건물 상태: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 세부적인 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 기타: 임대관계 및 기타 특이사항은 미상입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지와 신축 건물의 장점을 가지고 있습니다. 용마초등학교 인근 상업지역에 속해 있어 주거 및 업무 환경이 우수하며, 군자역을 통한 교통 접근성이 뛰어납니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 높은 채권 총액과 임차인의 권리관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 보이며, 이는 낙찰자에게 부담이 되지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 군자역 역세권: 지하철 5, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능한 우수한 역세권 입지.

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 현대적인 시설과 양호한 건물 상태 기대.

* 상업지구 입지: 주변 상업 및 업무 시설 밀집으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸 예정으로 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 판단.

1.8. 예상 입찰가

본건의 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 종합한 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 12월: 48.2㎡ (약 14.58평), 12층 매물 57,000만원에 거래.

* 2024년 12월: 28.27㎡ (약 8.55평), 6층 매물 34,000만원에 거래.

* 2025년 2월: 32.65㎡ (약 9.88평), 12층 매물 45,700만원에 거래.

본건(전용면적 23.73㎡, 약 7.18평)은 제공된 사례 중 가장 작은 면적입니다. 가장 작은 면적의 사례인 28.27㎡(약 8.55평) 매물이 34,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 면적을 감안하면 34,000만원 이하의 가격대에서 거래될 가능성이 높습니다. 감정가(34,200만원)는 28.27㎡ 매물의 거래가와 유사한 수준입니다.

면적을 고려한 단순 비례 예상가는 약 28,500만원 수준이지만, 실제 시장 가치는 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 :

감정가 34,200만원 대비, 면적이 더 작은 최근 실거래 사례(28.27㎡, 34,000만원)를 고려하여, 보수적으로는 28,000만원 ~ 32,000만원 선에서, 적극적으로는 감정가 이하에서 경쟁력 있는 가격을 제시하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 입찰 시 주변 시세 및 경쟁률을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.