나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51506 [1] 서울특별시 강동구 천호동 227-11 가우디캐슬 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감(주)감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호초등학교"" 남동측 인근에 위치한 구분건물(다세대주택)로서, 주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 동측 인근에 지하철5호선 ""굽은다리역""이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2016.04.05)
- 외벽 : 화강석 및 치장적벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽 : 벽지, 타일 및 내장재 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

건축물현황도 상 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실1, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 완만한 경사지에 위치한 사다리형의 토지로, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 지적도상 북동측으로 폭 14m내외의 포장도로에 접하나 차량출입 불가능하며, 남동측으로 폭 약6m 내외의 아스팔트포장도로, 남서측으로 폭 약3m내외의 보도블럭도로에 접하며 해당 도로를 통해 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 등기사항전부증명서상 ""장충남""임.
2. 임대관계 등 : 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51506 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 227-11, 가우디캐슬 102동 3층 301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택_단지형다세대)

건물명: 가우디캐슬

동/호수: 102동 3층 301호

1.3. 면적 및 토지/건물 구성

토지면적: 25.94㎡ (약 7.85평)

건물면적: 39.83㎡ (약 12.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 362,000,000원

채권자: 정 (강제경매 신청)

소유자: 장충남 (등기사항전부증명서상)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

차량을 통한 진·출입이 가능합니다.

대상물건 동측 인근에 지하철 5호선 "굽은다리역"이 소재합니다.

인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 완만한 경사지에 위치한 사다리형의 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태로는 본건 지적도상 북동측으로 폭 14m 내외의 포장도로에 접하나 차량출입이 불가능하며, 남동측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로, 남서측으로 폭 약 3m 내외의 보도블럭도로에 접하며 해당 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

관련 법률에 따라 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 하나카드(주)의 가압류(2022-12-05 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-26

확정일자: 2022-05-27

배당신고일자: 2025-05-21

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

*주의 문구*: 임차인 정 은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 배당이 원활히 이루어지지 않거나 예상치 못한 문제가 발생할 경우를 대비하여 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 강제경매를 신청한 채권자입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2017년에 준공된 25.69㎡ 면적의 주택은 2026년 5월 8일 300,000,000원(약 1167.7만원/㎡)에 거래되었습니다.

2016년에 준공된 48.13㎡ 면적의 주택은 2026년 5월 6일 352,500,000원(약 732.4만원/㎡)에 거래되었습니다.

2003년에 준공된 50.07㎡ 면적의 주택은 2026년 5월 5일 480,000,000원(약 958.6만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건 건물면적(39.83㎡)과 건축 연도(2016년)를 고려할 때, 2016년에 거래된 48.13㎡ 면적 주택의 거래가(352,500,000원)가 가장 유사한 참고 자료로 판단됩니다.

본건의 감정가(362,000,000원)는 이와 유사한 수준입니다.

4.2. 건물 연식 및 상태

건축물 현황에 따르면 사용승인일은 2016년 4월 5일로, 비교적 신축에 속합니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 화강석 및 치장적벽돌 마감, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 중소규모 아파트 단지, 주택가 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"천호초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

또한, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 건축 연도 및 설비

사용승인일: 2016년 4월 5일

설비 내역: 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

임차인 정 은 대항력을 가지고 있으며, 이는 낙찰 후에도 인수될 수 있는 권리입니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 책정되었으나, 임차인의 배당 요구 및 배당 결과에 따라 예상치 못한 부담이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항

본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물의 높이나 신축 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률 등의 규제를 받습니다.

6.3. 주변 혐오/유해시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 직접적인 혐오 또는 유해시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 중화학 공장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 정보는 현장 조사 및 상세 지적도, 토지이용계획 확인원 등을 통해 확인하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 5호선 굽은다리역이 인근에 위치하며, 초등학교 등 교육시설 접근성도 좋습니다.

권리관계는 하나카드의 가압류가 말소기준권리이며, 경매 신청 채권자인 임차인 정 의 보증금 3억 5천만원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점과 여러 토지 이용 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 판단되나, 신축 연식과 면적 등을 고려한 면밀한 시세 재확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식(2016년)으로 건물 상태 양호 기대.

* 역세권(5호선 굽은다리역 인근)에 위치하여 교통 편리성 우수.

* 초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 인수되지 않을 가능성이 높아, 명도 부담 감소 기대. (단, 배당 확인 필수)

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 362,000,000원입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 볼 때, 감정가가 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다. (2016년 준공, 48.13㎡ 면적 거래가 35,250,000원)

그러나, 최신 거래 사례(2017년 준공, 25.69㎡ 면적 거래가 300,000,000원)를 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

임차인의 보증금(350,000,000원)이 전액 인수되지 않는다는 전제 하에, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 362,000,000원 ~ 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.