나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51428 [1] 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 ""장안초등학교""서측 인근에 위치(동일로34길 10)
하며, 동측 후면으로 주거지대 및 근린생활시설 등 이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 간선도로변으로 노선버스 운행되고 있으며, 동측 직선거리
600~700M에 '어린이대공원역'이 소재하고 서측 인근으로 동부간선로가 통과함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건(사용승인일:2020.04.06) 내 2층 202호로서,
외벽 : 대리석 붙임
내벽 : 벽지 도배 및 타일붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

사무실(PLEMD)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 개별난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 다세대주택 및 근린생활시설로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 연결 도로가 있는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권
정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51428 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 2층202호

* 용도: 근린상가 (사무실)

* 감정가: 334,000,000원

* 토지면적: 16.79㎡ (약 5.08평)

* 건물면적: 36.30㎡ (약 10.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 영광군수산업협동조합

* 건물 사용승인일: 2020년 4월 6일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 광진구 군자동 소재 "장안초등학교" 서측 인근 (동일로34길 10)

* 주위 환경: 동측 후면으로 주거지대 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변으로 노선버스가 운행되고 있습니다. 동측 직선거리 약 600~700M에 지하철 7호선 '어린이대공원역'이 소재하며, 서측 인근으로 동부간선로가 통과하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 202호로, 2020년 4월 6일에 사용 승인되었습니다.

* 외벽: 대리석 붙임

* 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 등

* 창호: 샷시 창호

* 토지 형상: 부정형

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 9일 접수된 영광군수산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 접수된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 1,042,830,684원 (전체 권리가 말소될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사엔케이엔에스 (이지 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 3월 13일

* 확정일자: 2025년 3월 13일

* 배당신고일자: 2025년 6월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 임대관계: 미상

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 군자동 일대는 주거지대와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

* "장안초등학교"가 인근에 위치하여 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* "어린이대공원역" 역세권으로 상업 및 교통의 중심지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 본 건물은 다세대주택 10세대와 근린생활시설 5호로 구성된 복합 건물로, 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 장안초등학교, 어린이대공원 등 교육 및 휴식 시설이 인접해 있습니다.

* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역 이용이 편리하며, 차량 이용 시 동부간선로 접근성이 용이합니다. 인근 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인의 한계: 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부 상태 및 실제 이용 상태를 확인하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 정확한 임대 계약 조건 및 공실 여부 등 임대 관계가 명확히 파악되지 않아 인수 후 공실 리스크나 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 교육환경보호구역 (최종 사항은 성동교육청에 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 이러한 지역 규제들은 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 일부 공용 부분: 집합건물의 특성상 공용 부분에 대한 관리비 연체 또는 하자 등이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 광진구 군자동 소재의 신축(2020년 준공) 상가 건물로, 우수한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다.

* 어린이대공원역 인근으로 향후 발전 가능성이 있으며, 장안초등학교와 인접하여 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담이 크지 않습니다.

* 다만, 내부 확인의 어려움 및 임대 관계 미확인, 토지이용계획상 일부 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 신축 건물의 장점과 역세권 입지를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 및 외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지하철 7호선 어린이대공원역 역세권 입지로, 향후 시세 상승 및 임대 수익률 증대 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 진행 시 복잡한 절차 없이 빠른 명도가 가능합니다.

* 근린상가로서 다양한 업종 유치가 가능하며, 지역 내 고정 수요 확보 용이.

* 성동교육청 확인 필요하나, 교육환경 보호구역 내 입지로 안정적인 주변 환경 유지.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 334,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 실거래가, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 반드시 전문가와 상담하거나, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 수익률 분석 후 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

* 인수 보증금은 없으므로, 감정가 대비 적정 낙찰률을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.