나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경500 [1] 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제3층 제오비-305호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 남동측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 가산퍼블릭 제비동 제3층 제오비-305호)으로서, 주위는 지식산업센터,
업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1,7호선
(가산디지털단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 건물 내 제3층 제오비-305호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 모르타르위 페인팅 마감 등,
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

""산업시설(공장)"" 으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, ""산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설)"" 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 20미터 및 남측으로 폭 약 20미터의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 중로1류(폭20m~25m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시제2015-255호)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)
<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경500 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제3층 제오비-305호

* 용도: 지식산업센터 (산업시설, 지원시설)

* 감정가: 639,000,000원

* 토지면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

* 토지지분: 21.7483㎡ (약 6.58평)

* 건물면적: 91.98㎡ (약 27.82평)

* 건물지분: 91.98㎡ (약 27.82평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건축개요: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 건물 중 제3층 제오비-305호이며, 건물의 총 연면적은 약 258,892.57㎡, 총 주차대수는 1860대입니다.

* 특이사항: 별도등기 (등기부상 을구 3번 지상권 설정, 금천구)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건이 속한 가산퍼블릭 건물은 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 가산디지털단지 내 주요 업무 및 산업 지구에 해당합니다.

* 교통:

* 대중교통: 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량: 본건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 북측 약 30미터, 서측 및 남측 약 20미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 운행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각 대상 권리: 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당 (신한은행, 2024년 2월 13일 접수)이 말소기준권리이며, 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 단, 별도등기로 인수되는 권리는 제외됩니다.

* 말소예정 권리:

* 근저당: 신한은행 (을구 1번)

* 가압류: 서울신용보증재단 (갑3), 주식회사 우리카드 (갑4), 신한카드 (갑6)

* 임의경매: 신한은행 (갑5, 본건 경매 사건)

* 인수되는 권리 (주의사항):

* 별도등기: 본 물건은 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기(지상권)가 존재합니다. 해당 지상권은 금천구 명의로 2023년 11월 27일 제213112호로 설정되어 있으며, 이는 토지 사용에 대한 제약을 초래할 수 있는 중대한 인수 사항입니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차 보증금: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 현재 점유 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 가산디지털단지역 인근의 IT 및 첨단 산업 기업 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다수의 지식산업센터와 업무 시설, 지원 상업 시설이 풍부하여 유동인구가 많고 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 업종 특성: 본건의 주된 용도는 "산업시설(공장)"이며, 지원시설(근린생활시설)로도 활용 가능한 지식산업센터입니다. 이는 기업체 입주 및 관련 서비스업 운영에 적합한 환경을 제공합니다.

* 지역 발전 가능성: 본 지역은 국가산업단지 및 산업시설구역으로 지정되어 있어, 지속적인 산업 발전 및 관련 인프라 확충이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 상업 시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 업무 및 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 시설: 가산디지털단지역을 중심으로 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등), 금융기관, 병원, 공원 등 다양한 생활 편의 및 복지 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본건 주변에 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업 단지의 특성상 잠재적인 시설 유입 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지상권 인수: 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 금천구 명의의 지상권입니다. 이는 본건 건물이 토지를 사용하기 위해 지상권자(금천구)와 별도의 계약을 맺거나 지료를 지급해야 할 수도 있으며, 건물 증축, 개축, 재건축 등에 제한이 따를 수 있어 투자 가치에 중대한 영향을 미칩니다.

* 임대차 관계의 불확실성: 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 현재 건물을 점유하고 있는 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 액수 등을 파악하는 데 어려움이 있습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나, 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 용도 제한: 본건의 건축물 용도가 "산업시설(공장)" 및 "지원시설(근린생활시설)"로 지정되어 있어, 일반 주거용이나 다른 용도로의 전환 시 법적, 행정적 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지라는 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있어 사업 시설로서의 잠재력은 높다고 판단됩니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 금천구 명의의 지상권이라는 매우 이례적이고 중대한 권리 인수 부담과 임대차 관계의 불확실성은 투자에 앞서 반드시 해결해야 할 핵심 리스크입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 지상권의 정확한 내용과 그로 인한 실질적인 부담, 그리고 임대차 현황에 대한 면밀한 사전 조사 및 법률 검토 없이는 투자를 결정하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 가산디지털단지역 초역세권의 첨단 산업 단지 내 핵심 입지.

* 교통망: 지하철 1, 7호선 이용 용이, 주요 도로 접근성 우수.

* 상권 활성화: IT 및 관련 산업체 밀집으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 건물 규모 및 현대성: 대규모 지식산업센터 내 현대적인 건물에 해당.

* 가장 큰 우려사항: 금천구 명의의 지상권 인수 부담.

* 불확실성: 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 및 보증금 관련 위험.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 639,000,000원을 기준으로 하되, 무엇보다도 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 금천구 명의의 지상권에 대한 상세한 권리 분석이 선행되어야 합니다. 이 지상권으로 인해 발생할 수 있는 토지 사용의 제약, 잠재적인 지료 지급 의무, 건물 이용의 제한 등을 종합적으로 평가하여 그 가치 하락분을 충분히 반영해야 합니다. 더불어 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 관련 위험 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성까지 고려하여, 리스크 프리미엄을 충분히 적용한 금액으로 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 고려 사항은 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.