나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102800 [1] 서울특별시 동작구 사당동 227-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ‘사당5동주민센터’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""남성역(지하철7호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

형태 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외, 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상3층 건물로서,
(사용승인일: 2002.03.21)

외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등
내벽: 벽지도배, 페인팅마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

지1층: 근린생활시설(사무실)
1층: 근린생활시설(사무실)
2층: 근린생활시설(사무실)
3층: 다가구주책(2가구)
옥탑: 계단실 등

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물㉠~㉤이 소재하고 있습니다(후첨 ""건물개황도"" 참조).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102800 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

감정가: 3,826,201,960원 (삼십팔억 이천육백이십만 원)

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 227-2

용도: 근린주택

토지면적: 243.00㎡ (약 73.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 530.65㎡ (약 160.53평)

건물 제시외면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상3층 건물 (사용승인일: 2002.03.21)

1.3. 기타 기본 사항

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

특이사항: 토지의 대부분은 건물의 대지로 보이나, 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도 확인이 필요함. 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ‘사당5동주민센터’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 남성역이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외, 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 관련 법률에 따른 제한이 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 본건 인근은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 가장 빠른 권리 접수일자는 1994-08-11 (유인준지분전부이전)이며, 말소기준 권리는 2023-01-16 접수된 갑18 (김영선외 1명) 가압류로 판단됩니다.

건물 등기부상 가장 빠른 권리 접수일자는 2021-08-20 (남성역지역주택조합추진위원회 소유권이전)이며, 말소기준 권리는 2023-01-16 접수된 갑7 (김영선외 1명) 가압류로 판단됩니다.

토지 등기부채권 총액은 5,809,046,113원이며, 건물 등기부채권 총액은 5,709,046,113원입니다. 총 채권액은 11,518,092,226원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-10

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이나 권리가 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

말소기준 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액이 매우 높으나, 현재 진행 중인 강제경매(2025타경102800)가 말소기준 권리보다 후순위로, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 말소 기준 권리

토지: 갑18 (2023-01-16) 가압류 (김영선외 1명)

건물: 갑7 (2023-01-16) 가압류 (김영선외 1명)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 지하철 7호선 남성역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나며, 주변 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

4.2. 상업적 이용 현황

건물은 지하 1층부터 지상 3층까지 근린생활시설(사무실)로 이용되고 있으며, 3층에는 다가구주택 2가구가 있어 상가 및 주택 임대 수익을 동시에 창출할 수 있는 구조입니다. 사당5동주민센터가 인근에 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 입지입니다.

4.3. 배후 수요

남성역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역과 지역 주민들이 주요 배후 수요층이 될 수 있습니다. 근린주택으로서 다양한 업종의 상업시설 및 주거 시설 임대가 가능하여 수익 창출 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

동작구 사당동은 서울의 주요 도심과의 접근성이 우수하며, 다양한 생활 편의 시설이 밀집한 지역입니다. 지하철 7호선을 통해 강남, 도심 등 주요 업무 지구로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의 시설

단지 인근에 사당5동주민센터가 있으며, 각종 상업 시설, 은행, 병원 등 생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 리스크

토지 경계 및 면적 확인 필요: 감정평가서 상 토지의 대부분이 건물의 대지로 보이나, 정확한 위치, 경계, 면적 등에 대한 별도 확인이 필요하다는 내용이 있어 재산권 행사에 잠재적인 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

제시외 건물 존재: 23.75㎡의 제시외 건물이 존재하며 일괄매각 대상에 포함되어 있어, 관련 법규 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

과도한 채권 총액: 110억 원이 넘는 총 채권액은 채무 관계가 복잡함을 시사하지만, 매각으로 인해 말소 기준 권리보다 후순위의 권리들은 정리될 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건폐율, 용적률 및 층수 등에 제한이 따르므로, 향후 건물 신축이나 증축 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 7호선 남성역 역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 근린주택으로서 상가와 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 및 상업 밀집 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 토지 면적과 감정가, 막대한 채권 총액을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수의 기회가 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 사당동, 지하철 7호선 남성역 인근에 위치한 근린주택으로, 243㎡의 토지와 2002년에 준공된 연면적 530.65㎡의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 남성역의 편리한 교통망과 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다. 감정가는 38억 2,620만 원이나, 110억 원이 넘는 높은 총 채권액을 고려하면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 토지 경계 및 면적의 정확성 확인, 제시외 건물 처리, 토지이용계획상 제한 사항 등은 반드시 추가적인 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,826,201,960원입니다.

해당 지역의 토지 시세 및 건물의 가치를 종합적으로 고려하되, 과도한 채권 총액, 제시외 건물 존재, 토지 경계 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 물건의 현황을 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 예상 입찰가는 약 3,200,000,000원 (삼십이억 원) 수준으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 83.6% 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.