나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50791 [1] 서울특별시 성동구 광나루로2길 34-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평감정 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 서울특별시 성동구 성수동2가 소재‘성수2가 3동주민센터’남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 공업시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상토지는 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(성수역, 2호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 고시원 및 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

대상토지 북서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서, 외벽: 석재 마감 등 내벽: 벽지, 일부 타일 및 페인팅 마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

공부상 주용도는 고시원, 단독주택으로서, 1층: 관리실, 주차장 등 2층~6층: 고시원 7층: 주택 옥탑1층: 현황 고시원, 창고 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

부합물 및 종물

대상건물 옥탑1층상 제시외건물[일련번호 1-1, 고시원(통칭 703호~706호), 창고, 화장실]이 소재함.

공부와의 차이

1층: 공부상 관리사무소중 일부가 목측상 고시원(통칭 101호)으로 이용중임. 2층: 건축물현황도상 공동취사시설부분이 목측상 2개호(통칭 206호, 207호)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공부상 고시원 및 단독주택
-옥상에 제시외 건물(용도: 주거용 및 창고, 도면상 개략적으로 변동될 수 있음)이 있는 바 공부상 등재되어 있지 않은 무허가 건물로 판단되나 이를 포함하여 평가하였는 바, 추후 철거 등 원상회복의 문제가 있을 수 있음(2025타경51166호 감정평가서)
-1층 일반건출물대장상 관리실 일부는 고시원(약19.22㎡)으로 이용 중(2025타경50791호 감정평가서)
- 일반건축물대장상 위반건출물이 등재(2025.10.29.재감정평가명령에 따른 2025타경50791 감정서 참조)
-2025.10.29. 감정평가명령에 따른 2025타경50791 감정서를 반영
-을구6,7,8,9,10,11,12,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,28,30,31,32,33,34번 주택임차권등기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50791 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 광나루로2길 34-13

* 용도: 근린주택

* 감정가: 13,618,875,040원

* 토지면적: 349.10㎡ (약 105.62평)

* 건물면적: 1155.88㎡ (약 349.67평) + 제시외 130.00㎡ (약 39.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정

* 특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 ‘성수2가 3동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 공업시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 성수역이 소재하여 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 고시원 및 단독주택 건물 부지임.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 용도, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을구3번 국민은행 근저당권 (접수일자: 2012-01-10, 권리금액: 240,000,000원). 건물 등기부상 을1번 국민은행 근저당권 (접수일자: 2012-12-27, 권리금액: 240,000,000원).

* 토지 등기부채권 총액: 7,361,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 9,901,000,000원

* 인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-05-03, 확정일자 2020-05-03, 배당신고일자 2025-03-10, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 50,000,000원, 차임 385,000원, 전입일자 2022-01-17, 확정일자 2022-01-17, 배당신고일자 2025-03-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-24, 확정일자 2022-02-24, 배당신고일자 2024-05-01, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-04, 확정일자 2021-11-04, 배당신고일자 2024-07-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-04, 확정일자 2021-11-04, 배당신고일자 2024-07-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-18, 확정일자 2021-03-02, 배당신고일자 2024-12-02, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-04-12, 확정일자 2019-04-12, 배당신고일자 2025-03-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-06, 배당신고일자 2024-05-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2021-01-20, 확정일자 2021-01-20, 배당신고일자 2024-05-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 650,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-06, 확정일자 2024-01-08, 배당신고일자 2024-05-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-09-13, 확정일자 2018-09-13, 배당신고일자 2025-04-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2021-11-18, 확정일자 2021-11-18, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2021-11-18, 확정일자 2021-11-18, 배당신고일자 2025-02-27, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-10, 확정일자 2022-05-11, 배당신고일자 2024-05-16, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-28, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-17, 확정일자 2021-09-07, 배당신고일자 2025-03-17, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-26, 확정일자 2021-02-26, 배당신고일자 2024-12-02, 대항력 없음.

* 변 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-23, 확정일자 2021-03-23, 배당신고일자 2025-02-13, 대항력 없음.

* 선 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-03, 확정일자 2020-08-03, 배당신고일자 2025-04-16, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-29, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2017-04-05, 확정일자 2017-04-05, 배당신고일자 2025-04-16, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-04, 확정일자 2019-12-04, 배당신고일자 2025-03-26, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-29, 확정일자 2022-09-29, 배당신고일자 2025-01-14, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-25, 확정일자 2022-02-25, 배당신고일자 2025-01-03, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-09-13, 확정일자 2016-09-06, 배당신고일자 2024-09-06, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-09-13, 확정일자 2016-09-05, 배당신고일자 2024-09-06, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2021-02-26, 확정일자 2021-02-26, 배당신고일자 2024-12-02, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-17, 확정일자 2022-07-29, 배당신고일자 2025-03-22, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2021-07-05, 확정일자 2024-02-02, 배당신고일자 2025-02-26, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-06-11, 확정일자 2019-05-27, 배당신고일자 2024-05-08, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 275,000원, 전입일자 2021-11-26, 확정일자 2021-11-26, 배당신고일자 2025-03-25, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-01-28, 확정일자 2024-07-24, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 370,000원, 전입일자 2020-01-28, 확정일자 2024-07-24, 배당신고일자 2025-02-20, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 330,000원, 전입일자 2021-12-17, 확정일자 2021-12-17, 배당신고일자 2024-04-05, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-03-04, 확정일자 2025-04-02, 배당신고일자 2025-03-27, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-16, 확정일자 2022-12-16, 배당신고일자 2025-04-09, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 50,000,000원, 차임 330,000원, 전입일자 2022-05-20, 확정일자 2022-05-20, 배당신고일자 2025-03-21, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-04-19, 확정일자 2017-04-19, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-04-19, 확정일자 2017-04-19, 배당신고일자 2025-03-05, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2021-07-20, 확정일자 2024-07-30, 배당신고일자 2024-11-22, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-10, 확정일자 2021-09-10, 배당신고일자 2025-03-07, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-28, 확정일자 2022-03-28, 배당신고일자 2025-03-10, 대항력 없음.

* 지 : 보증금 50,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2022-09-15, 확정일자 2025-02-04, 배당신고일자 2025-02-14, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-04, 확정일자 2020-01-09, 배당신고일자 2024-03-27, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-06-29, 확정일자 2020-01-09, 배당신고일자 2025-03-11, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-06-29, 확정일자 2018-06-29, 배당신고일자 2025-02-25, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-28, 확정일자 2022-10-13, 배당신고일자 2025-03-07, 대항력 없음.

모든 임차인의 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 공업시설 등이 혼재된 지역으로, 성수동2가 지역의 특성을 반영함.

* 상업시설: 건물 용도가 근린주택으로, 고시원 및 단독주택으로 이용되어 왔으며, 1층 일부는 관리실 및 주차장, 고시원으로 이용 중임. 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 건물 현황: 철근콘크리트구조 7층 건물로, 고시원 및 주택으로 사용되고 있음. 옥탑에 제시외 주거용 및 창고 건물이 소재함.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 성수역 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이함. 차량 진출입 가능.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 기타: 건물 자체적으로 고시원 및 주택으로 사용되어 왔으므로, 내부 거주자들의 생활 패턴을 고려해야 할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 옥상 및 1층 관리실 일부에 제시외 건물이 존재하며, 이 중 옥상에 위치한 제시외 건물은 무허가 건물로 판단됨. 추후 철거 등 원상회복 문제가 발생할 수 있음.

* 위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물이 등재되어 있어, 관련 법규에 따른 이행강제금 부과 또는 시정명령 등의 행정적 제재 가능성이 있음.

* 중복병합사건 및 유동화물건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 복잡한 권리관계 및 유동화 과정으로 인해 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 다수의 임차권등기: 현재 모든 임차인의 대항력은 없으며 인수 보증금도 없으나, 과거 다수의 임차인이 거주했던 이력이 존재하므로, 명도 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성동구 성수동2가에 위치한 근린주택으로, 고시원 및 단독주택 용도로 사용되어 왔습니다. 교통 및 입지 조건은 양호하나, 옥상에 무허가 제시외 건물이 존재하고, 일반건축물대장상 위반건축물이 등재되어 있는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 다수의 채권이 설정되어 있으며, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 시세 대비 저평가 가능성을 시사하지만, 권리관계 및 명도 관련 문제에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 감정가 기준 136억 원대의 물건으로, 대형 빌딩 투자 기회.

* 지하철 2호선 성수역 인근의 우수한 입지.

* 향후 지역 개발 및 재개발 가능성을 고려한 투자 잠재력.

* 고시원 및 주택 등 다양한 수익 창출 가능성 (명도 및 재건축/리모델링 후).

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 시세 정보는 본 건의 상가/주택 복합 건물 규모 및 용도와 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서, 감정가 (13,618,875,040원)를 기준으로 잠재적 리스크와 명도 비용, 향후 건물 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

총 채무액이 172억원을 초과하는 상황이며, 감정가가 136억 원임을 감안할 때, 적정 입찰가 범위는 감정가의 70~80% 수준인 약 95억 3천만원 ~ 108억 9천만원을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 95억 3천만원 ~ 109억원 수준으로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향, 현장 조사 결과, 법률 전문가의 자문 등을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.