나이스옥션 법원경매 대구 2024타경121708 [1] 경상북도 영천시 화산면 연계리 337 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호 · 평가일 2024.12.18

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 영천시 화산면 연계리 소재 (통칭)"가일마을" 남동측 인근에 위치하며
부근 일대는 공장, 농경지 및 농가주택, 임야 등으로 형성된 지대로서 주위환경 및 제반
입지조건 대체로 보통임.

토지의 상황

가) 형태 및 이용상황
기호(1),(3): 남서측 하향의 완경사 지대에 자체지반 대체로 등고평탄한 세장형의
토지로서, 전임.
기호(2),(5): 남서측 하향의 완경사 지대에 자체지반 대체로 등고평탄한 가장형의
토지로서, 전임.
기호(4): 남서측 하향의 완경사 지대에 위치한 사다리형의 토지로서, 전 및 일부 도로
임.
기호(6): 남서측 하향의 완경사 지대에 자체지반 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로
서, 전 및 일부 도로임.
기호(7): 남서측 하향의 완경사 지대에 위치한 세장형의 토지로서, 도로임.
기호(8): 남서측 하향의 완경사 지대에 자체지반 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형의
토지로서, 공업용 건부지임.

나) 인접도로상태
기호(1),(3): 지적도상 맹지이나, 동일인 소유의 인접필지를 경유하여 접근 가능함.
기호(2),(5): 남서측으로 구거를 사이에 두고 폭 4-5미터의 포장도로가 개설되어 있음.
기호(4): 남서측-북동측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어
있음.
기호(6): 남서측으로 폭 4-5미터와 포장도로와 접하며, 남서측 도로로부터 북동측으로
본건 일부를 포함하여 폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있음.
기호(7): 본건이 폭 약 4미터의 도로 중 일부임.
기호(8): 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로(기호(7))와 접함.

다) 토지이용계획 및 제한상태
기호(1)-(8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한
300m(전 축종 사육제한))임.

건물의 구조 및 현상

기호(가) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일:2001.06.08)
- 외 벽: 판넬 등 마감,
- 내 벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
- 바 닥: 장판지깔기 및 타일붙임 등 마감,
- 창 호: 새시창호 등임.
- 이용상황: 기숙사(공실)임.

기호(나) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일:2001.06.08)
- 외 벽: 판넬 등 마감,
- 내 벽: 판넬 등 마감,
- 바 닥: 칼라하드너 등 마감,
- 창 호: 새시창호 등임.
- 이용상황: 창고, 작업장임.

기호(다) 철골조 및 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일:2001.06.08)
- 외 벽: 판넬 등 마감,
- 내 벽: 판넬 등 마감,
- 바 닥: 에폭시 및 타일붙임 등 마감,
- 창 호: 새시창호 등임.
- 이용상황: 공장(내 사무실, 실험실, 세척실, 제품보관실, 충진실, 추출실 등)임.

기호(라) 철골조 판넬지붕 2층 건물로서,(증축일:2010.05.31)
- 외 벽: 판넬 등 마감,
- 내 벽: 판넬, 벽지도배 및 타일붙임, 인테리어 등 마감,
- 바 닥: 에폭시 및 타일붙임 등 마감,
- 창 호: 새시창호 등임.
- 이용상황: 1층-창고 등, 2층-사무실, 휴게실, 다용도실 등임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 대부분 소유자 특수제작 기계기구이며, 일부 국산 제작설비 및 관련 부대
설비로서, 현상 및 관리상태는 보통임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

가) 별첨‘지적 및 건물개황도’및‘사진용지’와 같이 본건 기호(4),(6) 토지 일부 및
기호(7) 토지는 현황 ‘도로’로서 이를 감안하여 평가하였음.

나) 본건 기호(1),(3),(4),(8) 토지상에는 본건 토지 소유자의 소유로 탐문조사되는 수목
(황금측백나무 등)이 다수 식재되어 있음.

다) 본건 기호(8) 지상에는 비닐하우스 1동이 소재함.

라) 기호(나) 건물은 공부상 "기숙사"이나, 실제 "창고"임.
기호(다) 건물은 공부상 "철골조"이나, 실제 일부 "경량철골조"임.

마) 별첨‘사진용지’및‘지적 및 건물개황도’와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)-(ㄹ)이
소재함.

바) 본건 기계기구는 귀 원의 제시목록인 공장저당법 제7조에 의해 제2008-174호, 2008-175
호, 2008-104호, 공장 및 광업재단법 제6조에 의해 제2010-112호, 2012-174호를 기준하
였고, 기준시점 현재 기계기구목록상 대부분의 기계기구가 미가동 상태였으며, 이에 대
한 정상작동 여부는 미상임.

사) 본건 기계기구 중 추출기(기호(2),(3),(5)) 및 추출탱크(기호(16),(17)), 충진시설(기
호(19)) 등은 구성부분이 각각 분리되어 포장된 상태로 장기간 보관 중이며, 각 구성
부분의 누락 여부의 확인이 곤란하고 기계기구의 정상작동 여부 미상인바, 귀 원 제시
목록과 부합시키기 곤란한 경우로서, 확인불능 및 소재불명으로 감정평가외 처리하였
으며, 본건 기호(1),(4),(6)-(11) 기계기구는 소재불명으로 감정평가외 처리함.

아) 본건 기호(13)-(15),(20),(21) 기계기구는 현장에서 확인 가능한 기계 외관 및 기계
명판 등에 의할 때 모델명, 용량, 제작자, 제작일자 혹은 내용년수 경과 등의 확인이
용이치않아 귀 제시목록상의 내용을 기준하여 표시하였음.

자) 본건 기호(나),(다) 건물 내에는 별첨 ‘사진용지’와 같이 귀 제시목록 외 소유자
미상의 제시외기계기구(일부 이동 용이)가 소재함.

차) 본건 토지 및 건물, 기계기구의 소재지, 위치, 면적, 수량 등은 귀 원의 제시목록 등을
기준함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1~6 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환.
공장저당법 제7조, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구 포함.
목록1,3 지적도상 맹지
목록4,6 토지 일부 및 목록7은 현황 ‘도로’로서 감안 평가
목록1,3,4,8 토지상 수목 포함
목록8 이식 및 이동 용이한 토지상 분재 및 조경석, 비닐하우스는 제외
기계기구목록상 대부분의 기계기구 미가동 상태, 정상작동 여부는 미상
기계기구목록 일부 확인불능 및 소재불명(감정서 참조)
목록9 소유자미상의 제시외기계기구 제외(감정서 참조)
목록9-(나)건물은 공부상 ‘기숙사’이나, 실제 ‘창고’임
목록9-(다)건물은 공부상 ‘철골조’이나, 실제 일부 ‘경량철골조’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경121708 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1,913,979,530원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영천시 화산면 연계리 337

용도: 기숙사 (건축물대장상 표기, 실제 이용 현황과 차이 있을 수 있음)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 8414.00㎡ (약 2545.5평)

건물 면적: 2276.34㎡ (약 688.6평)

제시외 건물 면적: 46.20㎡ (약 13.9평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각, 유동화물건

일괄매각. 제시외 건물 포함

목록1~6 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환

공장저당법 제7조, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구 포함

목록1,3 지적도상 맹지

목록4,6 토지 일부 및 목록7은 현황 ‘도로’로서 감안 평가

목록1,3,4,8 토지상 수목 포함

목록8 이식 및 이동 용이한 토지상 분재 및 조경석, 비닐하우스는 제외

기계기구 목록상 대부분 미가동 상태, 정상 작동 여부 미상

기계기구 목록 일부 확인 불가 및 소재 불명 (감정서 참조)

목록9 소유자 미상의 제시외 기계기구 제외 (감정서 참조)

목록9-(나) 건물은 공부상 ‘기숙사’이나, 실제 ‘창고’임

목록9-(다) 건물은 공부상 ‘철골조’이나, 실제 일부 ‘경량철골조’임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영천시 화산면 연계리 소재 "(통칭)가일마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공장, 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성된 지대임. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 대체로 보통임.

2.2. 토지 이용 현황

기호(1),(3): 남서측 하향 완경사 지대에 자체 지반 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 전으로 이용 중임.

기호(2),(5): 남서측 하향 완경사 지대에 자체 지반 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 전으로 이용 중임.

기호(4): 남서측 하향 완경사 지대에 위치한 사다리형의 토지로서, 전 및 일부 도로로 이용 중임.

기호(6): 남서측 하향 완경사 지대에 자체 지반 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 전 및 일부 도로로 이용 중임.

기호(7): 남서측 하향 완경사 지대에 위치한 세장형의 토지로서, 도로로 이용 중임.

기호(8): 남서측 하향 완경사 지대에 자체 지반 계단식으로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1),(3): 지적도상 맹지이나, 동일인 소유의 인접 필지를 경유하여 접근 가능함.

기호(2),(5): 남서측으로 구거를 사이에 두고 폭 4-5미터의 포장도로가 개설되어 있음.

기호(4): 남서측-북동측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있음.

기호(6): 남서측으로 폭 4-5미터 포장도로와 접하며, 남서측 도로로부터 북동측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있음.

기호(7): 본건이 폭 약 4미터의 도로 중 일부임.

기호(8): 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로(기호(7))와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한 300m(전 축종 사육제한))임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 등기부 요약 내용에 따르면, 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 기입 등기가 존재하며, 대부분 말소 기준 권리(근저당권, 접수일자: 2005-07-12)보다 후순위 권리로서 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액(토지): 1,886,250,000원

등기부채권 총액(건물): 1,876,250,000원

본건의 말소기준권리는 대구은행 근저당권 (을5, 2005-07-12, 650,000,000원)이며, 이보다 후순위인 권리들은 경매 절차에서 소멸됨.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 명시되어 있음. 이는 법정지상권 등 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 영천시 화산면 연계리로, 주변은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임. 산업형 성장관리구역으로 지정되어 있어 공장 및 관련 시설 입지에 적합한 조건을 갖추고 있음.

4.2. 건물 용도 및 현황

공부상 용도는 '기숙사'이나, 실제로는 '창고', '사무실', '작업장', '공장' 등으로 이용되고 있는 것으로 파악됨. 이러한 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이는 향후 재산권 행사나 활용에 있어 고려해야 할 부분임.

4.3. 기계기구 포함 여부

본건 매각에는 공장저당법 및 공장 및 광업재단 저당법에 의한 기계기구가 포함됨. 다만, 대부분의 기계기구가 미가동 상태이며, 정상 작동 여부 및 일부 기계기구는 확인 불가 또는 소재 불명 상태임. 또한, 소유자 미상의 제시외 기계기구는 제외됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

본건은 농촌 및 공업지대와 인접한 지역에 위치하여, 대규모 편의시설과의 접근성은 다소 낮을 수 있음. 다만, 인접 필지나 본건 일부 토지가 현황상 도로로 이용되고 있어 차량 접근성은 확보되어 있음.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

영천시 화산면 연계리 337번지 주변에 특별히 보고된 혐오시설 정보는 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 주변 환경을 확인하는 것이 필수적임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본건 토지는 농경지로 이용되는 부분(전)이 포함되어 있으며, 목록 1~6번지의 경우 농지법상 농지취득자격증명 제출이 요구됨. 이를 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 발생하므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 함.

6.2. 맹지 및 도로 관련 사항

목록 1, 3 토지는 지적도상 맹지임. 또한, 목록 4, 6 토지의 일부 및 목록 7 토지는 현황상 도로로 이용되고 있어, 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

6.3. 법정지상권 가능성

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 특수 물건 정보가 있어, 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높음. 이는 토지 사용에 제약을 주거나 추가적인 부담을 발생시킬 수 있는 중대한 리스크 요인임.

6.4. 건물 및 기계기구 상태

공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 건물(기숙사 vs 창고, 철골조 vs 경량철골조)이 있으며, 포함된 기계기구 대부분은 미가동 상태이고 일부는 확인이 불가능하여 자산 가치 평가 및 활용에 불확실성이 존재함.

6.5. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 사유(리스크 요인 등)를 면밀히 파악할 필요가 있음.

6.6. 유동화 물건

유동화 물건으로, 이는 채권 금융기관이 자산유동화에 관한 법률에 따라 자산을 유동화한 것임을 의미하며, 경매 절차 진행에 있어 일반적인 경우와는 다소 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 화산면 연계리에 위치한 공장 및 부속 건물(기숙사, 창고, 사무실 등) 일괄 매각 물건임. 총 면적 8,414.00㎡의 토지에 2,276.34㎡의 건물이 소재하여 사업장 부지로 활용 가치가 있음. 감정가는 약 19.14억 원으로 책정되었으나, 다수의 리스크 요인을 내포하고 있음.

주요 리스크로는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 일부 맹지 및 현황 도로로 이용되는 토지, 법정지상권의 존재 가능성, 미가동 및 확인 불가 상태인 기계기구, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 재매각 물건이라는 점 등이 있음. 특히 법정지상권의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 토지 이용에 심각한 제약을 줄 수 있는 핵심적인 위험 요소임.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 상당한 주의와 면밀한 법률 검토 및 현장 답사가 요구되는 물건임. 리스크를 감수하고 적극적으로 투자를 고려한다면, 잠재적인 가치를 확보할 수 있을 것으로 보이나, 투자자는 모든 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 공장, 사무실, 기숙사 등 다양한 용도의 건물 구비를 통한 사업장 운영 가능성.

* 계획관리지역, 성장관리구역(산업형)으로 지정되어 있어 향후 산업 시설 입지로서의 잠재력.

* 공장저당법 및 관련 법률에 따른 기계기구 포함으로, 설비 구축 비용 절감 가능성 (단, 상태 확인 필수).

* 감정평가액 대비 낮은 낙찰가 기대 가능성 (다수 리스크 요인으로 인해).

9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 존재 가능성, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 재매각 등의 다수 리스크 요인을 내포하고 있어, 투자 접근 시 신중한 검토가 필요합니다. 감정가 1,913,979,530원 대비, 이러한 리스크를 반영하고 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 11억 5천만 원 ~ 13억 5천만 원 범위에서 형성될 가능성이 있습니다.

이는 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 부동산 경매 시장 동향을 종합적으로 분석한 추정치이며, 실제 입찰가 결정 시에는 반드시 해당 지역의 개별적인 시장 분석과 법률 전문가의 자문을 거치시기 바랍니다. 본 추정가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.