나이스옥션 법원경매 인천 2024타경509294 [2] 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 10층1009호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.02.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남서측 인근에 위치하며, 대상물건 주위는 업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 제물포역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 20층 건물 내 제17층 제1705호 외 1개호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅마감 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건 일련번호㉮,㉯는 공부상 업무시설(오피스텔) 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 완경사 내 자체지반 평탄한 2필 일단의 부정형 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 광대로변, 동측으로 세로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

<일련번호①>
일반상업지역(2022-06-13), 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

<일련번호②>
일반상업지역(2022-06-13), 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.
-을구 순위1번 전세권설정등기(2021.1.29.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 인천지방법원 2024타경509294 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 인OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 10층1009호

용도: 오피스텔

건물명: 투민힐스빌

건축년도: 2018년 8월 10일 사용승인

총 층수: 지하 2층, 지상 20층

해당 물건: 10층 중 10층 1009호

1.3. 면적

토지면적: 7.92㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.916299999999999㎡ (약 2.39평)

건물면적: 60.67㎡ (약 18.35평)

건물지분: 60.6749㎡ (약 18.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격정보

감정가: 185,000,000원

1.5. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 중복병합사건, 재매각

1.6. 특별매각조건

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (37,000,000원)

인수되는 권리: 을구 순위1번 전세권설정등기(2021.1.29.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 제물포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외부 상태

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 20층 건물 중 10층에 위치합니다. 건물 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감이며, 창호는 PVC 새시 창호입니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

대상 물건 토지는 완경사지에 자체 지반이 평탄한 2필 일단의 부정형 토지입니다. 북측으로는 광대로, 동측으로는 세로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한국보훈복지의료공단

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022.06.30. 인천신용보증재단 가압류)

* 소유권 이전 등기:

- 2021-01-29: 신탁 등기 말소 (양재홍 외 2명)

- 2021-01-29: 공유자 전원 지분 전부 이전 (나연수, 매매 금175,000,000원)

* 권리 내역:

- 을1: 2021-01-29 전세권설정, 권리금액 160,000,000원. 본 전세권은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 갑6, 갑7: 소유권 관련 등기 (신탁말소, 공유자 이전)

- 갑8: 2022-06-30 가압류 (인천신용보증재단, 금74,900,000원) - 말소

- 갑9: 2022-07-06 가압류 (최성규, 금36,000,000원) - 말소

- 갑10: 2022-11-25 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 금5,724,531원) - 말소

- 갑11: 2023-01-17 가압류 (신용보증기금, 금19,256,509원) - 말소

- 을1-2: 2023-01-31 1번 전세권 최승민 지분 전부 이전 - 말소 (주의: 이는 을1 전세권과 별개로 분석 필요. 원 전세권자인 을1은 인수됨)

- 갑12: 2023-07-27 압류 (미추홀구, 세무2과-14028) - 말소

- 갑13: 2024-02-20 강제경매 (인천신용보증재단, 90,981,245원) - 말소 (말소기준권리보다 후순위)

3.3. 총 권리분석 요약

본건 부동산은 등기부상 여러 가압류 및 압류, 강제경매가 설정되었으나, 이들은 모두 말소기준권리(2022.06.30. 가압류)보다 후순위이거나 말소될 예정인 권리들입니다.

그러나, 가장 중요한 권리인 을구 순위1번 전세권설정등기(2021.01.29., 160,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 입찰 시 반드시 인수되는 금액을 고려해야 합니다.

임차인 한국보훈복지의료공단은 대항력이 없으나, 보증금 160,000,000원이라는 명시된 금액이 있으며, 이는 인수되는 전세권과 동일한 금액입니다. 따라서 이 전세권에 대한 법적 처리가 중요합니다.

3.4. 인수되는 총 금액 (추정)

* 을구 순위 1번 전세권: 160,000,000원

* 인수되는 총 금액 합계: 160,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건이 위치한 숭의동 일대는 제물포역을 중심으로 업무시설, 주거시설(다세대주택), 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 역세권에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 교통 접근성

제물포역(인천1호선)이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 도로망이 잘 갖춰져 있어 양호한 편입니다. 이는 잠재적 임차인 확보 및 물건 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 이용 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔로서 업무와 주거를 겸할 수 있는 복합적인 용도로 활용 가능하며, 역세권이라는 점은 직장인 등 1인 가구 수요에 유리합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 등)

현재 일반적인 검색으로는 해당 물건지 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업, 업무 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세권 인수 부담

가장 큰 리스크는 을구 순위1번 전세권 160,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액으로, 부동산 자체의 가치보다 높은 총 금액을 지불해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 재매각 사유

본건이 재매각 대상이라는 점은 이전 입찰에서 유찰되었거나, 매각 허가가 취소되는 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 이는 높은 인수 금액 또는 기타 조건들이 입찰을 저해했을 가능성을 보여줍니다.

6.3. 특별 매각 조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높다는 점은 초기 자금 부담을 가중시킵니다.

6.4. 중복병합사건

여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 복잡한 법률 관계 및 절차로 인해 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2024타경509294 (2) 물건은 제물포역 인근의 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 160,000,000원의 선순위 전세권이 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다. 최근 매매 시세가 150,000,000원 수준인 점을 고려할 때, 인수되는 전세권 금액만으로도 시세보다 높은 총 인수 금액이 될 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 재매각이라는 점과 높은 매수신청보증금 역시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

제물포역이라는 더블역세권(도보거리)에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 업무/상업 시설 근접

주변에 업무 및 상업 시설이 많아 오피스텔로서의 활용 가치가 높습니다.

8.3. 시세 대비 잠재적 가치 (조건부)

만약 인수되는 전세권의 실제 가치(채권액)가 시세보다 낮거나, 향후 물건 자체의 가치 상승이 예상되는 경우, 현재의 높은 총 인수 부담을 감수하고도 투자 가치가 있을 수 있습니다. (하지만 현재 시세로는 매우 불리한 조건입니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 60.67㎡)의 투민힐스빌 오피스텔 매매가는 150,000,000원 수준으로 파악됩니다.

9.2. 총 인수 비용 고려

* 예상 물건 가격: 150,000,000원

* 인수되는 전세권: 160,000,000원

* 총 예상 인수 비용: 150,000,000원 + 160,000,000원 = 310,000,000원

9.3. 최저 매각 가격 및 보증금

* 최저 매각 가격: 185,000,000원

* 매수신청보증금 (20%): 37,000,000원

9.4. 예상 입찰가 산정

인수되는 전세권 160,000,000원을 제외하고, 현 시세(150,000,000원)를 기준으로 산정할 때, 부동산 자체에 대한 입찰가는 매우 낮아질 것으로 예상됩니다. 그러나 보증금 요건(37,000,000원)을 충족해야 하므로, 최소한 보증금 이상의 입찰이 가능합니다.

만약 매수인이 총 인수 비용을 현재 시세(150,000,000원) 이하로 맞추고자 한다면, 입찰가는 마이너스가 되어 사실상 불가능합니다.

총 인수 비용을 감정가(185,000,000원) 수준으로 맞추고자 한다면, 입찰가는 185,000,000원 - 160,000,000원 = 25,000,000원이 됩니다. 하지만 이는 보증금 요건(37,000,000원)에 미달합니다.

따라서, 보증금 요건을 충족시키기 위한 최소한의 입찰가이며, 인수되는 전세권을 고려했을 때 매우 보수적인 접근입니다.

예상 입찰가: 37,000,000원

이 경우 총 인수 비용은 37,000,000원(입찰가) + 160,000,000원(인수 전세권) = 197,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세보다 높으므로, 철저한 권리 분석과 명도 협상, 그리고 추가적인 시장 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.